W związku z trudną sytuacją na rynku nieruchomości, coraz więcej osób, zamiast czekać latami na sprzedaż mieszkania, woli je po prostu wynająć. Niestety, mimo rosnącej popularności najmu wielu właścicieli wciąż boi się problemów związanych z potencjalną eksmisją lokatorów, gdy ci przestają płacić. Jest to faktycznie długotrwały i żmudny proces, którego koszty w dużej mierze ponosi właśnie właściciel nieruchomości.
Aby uchronić się przed negatywnymi skutkami działania ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminnym trzeba wiedzieć, że kluczem do sukcesu jest właściwie skonstruowana umowa najmu. Przede wszystkim istotne jest, czy umowa została zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Umowy na czas oznaczony o wiele trudniej wypowiedzieć. Do grudnia 2007 roku w ogóle nie było możliwości wypowiadania umów zawartych na czas określony. Dopiero w uchwale SN podjętej w składzie 7 sędziów z 21 grudnia 2007 roku wskazano, że „najemca i wynajmujący mogą wskazać w umowie najmu zawartej na czas określony sytuacje, w których umowę wolno stronom zerwać wcześniej” Oznacza to jednak, że warunki wypowiedzenia takiej umowy muszą być dokładnie opisane i tylko one mogą być podstawą do wypowiedzenia umowy zarówno przez wynajmującego jak i przez najemcę.
W przypadku umów na czas nieokreślony warunki wypowiadania umów ustalają strony w umowie, a w przypadku braku regulacji umownej zastosowanie mają przepisy ustawy. Przede wszystkim wypowiedzenia można dokonać tylko z ważnych przyczyn wskazanych w ustawie, na piśmie oraz z zachowaniem terminów ustawowych. Nie będę teraz rozpisywała się nad poszczególnymi terminami i przyczynami wypowiedzeń, znaleźć je można w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminnym. Na pierwszy rzut oka, czytając przepisy, można odnieść wrażenie, że dotyczą one do lokali z mieszkaniowego zasobu gminnego. Nic bardziej mylnego, ale o tym później.
Kiedy już właściciel wypowiada umowę najmu- np. z powodu niepłacenia czynszu przez najemcę, może pojawić się kłopot, gdy najemca nie będzie chciał się wyprowadzić. W Polsce nie ma „eksmisji na bruk” zatem nawet, jeżeli najemca przebywa w lokalu bez tytułu prawnego, to właściciel musi zadbać o to, aby najemca opuścił lokal zgodnie z prawem. Musi wystąpić do sądu z pozwem o orzeczenie nakazu zapłaty zaległego czynszu oraz eksmisji najemcy. I tu pojawia się problem. Istnieje przepis w ustawie o ochronie praw lokatorów, które nakazuje sądowi wraz z eksmisją orzekać o prawie do lokalu socjalnego. Katalog tych osób zawiera dokładnie art. 14, wymieniając kobiety w ciąży, obłożnie chorych, małoletnich oraz - uwaga - bezrobotnych. Niektórzy wykorzystują ten przepis, wiedząc, że wystarczy, aby najemca uzyskał status bezrobotnego przed zakończeniem postępowania w II instancji i sąd będzie musiał przyznać mu prawo do lokalu socjalnego.
Obowiązek dostarczenia takiego lokalu ciąży na gminie. Wynika to z Konstytucji i z ustawy. Niestety, budżety większości gmin nie przewidują rozbudowywania budownictwa komunalnego i socjalnego, dlatego na mieszkanie czeka się latami. Gdzie zatem będzie mieszkał niechciany przez nas lokator do czasu znalezienia przez gminę odpowiedniego lokum? Oczywiście u nas w mieszkaniu. Teoretycznie najemca ma obowiązek płacić odszkodowanie w wysokości równej czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać za to mieszkanie na rynku, często nie mają oni jednak pieniędzy i dług rośnie. Istnieje jednak sposób, aby dochodzić swoich należności od gminy. To gmina bowiem ma obowiązek zapewnić lokal socjalny. Kwota, o jaką możemy się ubiegać, to wysokość odszkodowania, jakie najemca powinien nam płacić w trakcie przebywania w mieszkaniu z orzeczoną eksmisją. Teoretycznie możemy sami zadbać o lokal zastępczy dla naszego lokatora, niestety wiąże się to z kosztami.
Zanim wynajmiemy nasze mieszkanie, dokładnie zastanówmy się komu i na jaki okres chcemy wynająć mieszkanie. Jeżeli jedynie na rok lub pół roku to wiadomo, że lepiej podpisać umowę na czas oznaczony, z tym, że takiej umowy nie możemy rozwiązać przed końcem (chyba, że obie strony się zgodzą) Z kolei umowa na czas nie oznaczony daje możliwość swobodnego określania umownych terminów wypowiedzenia umowy, niesie za sobą jednak pewne ryzyko.
Jak najlepiej zabezpieczyć się przed niechcianym problemem niewypłacalnego lokatora? Istnieje przepis ustawy wprowadzony w życie w 2005 roku (art. 3 uol.), który stanowi, że w razie oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, przepisów ustawy nie stosuje się z wyjątkiem art. 10 ust. 1-3 (dotyczy nakazu udostępnienia lokalu właścicielowi w razie zaistnienia zagrożenia) art. 11 ust 1 i 2 (dotyczy wypowiedzenia umowy na miesiąc naprzód ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego) art. 13 (sądowy nakaz opuszczenia lokalu przez najemcę w przypadku wykraczania rażąco poza porządek domowy) oraz art. 18 ust. 1 i 2 ( obowiązek uiszczenia odszkodowania przez osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego).
„Przejściowo, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych” oznacza: chwilowo, z jakiegoś powodu nie mieszkamy w swoim stałym miejscu zamieszkania i pieniądze przeznaczamy na zaspokojenie potrzeb w nowym, czasowym miejscu zamieszkania. Co jednak znaczy „przejściowo”? W sytuacji, gdy wyjeżdżamy na studia, gdy mieszkamy u partnera, gdy pracujemy za granicą. Czy „przejściowość” dotyczy tylko osób fizycznych? Jeżeli ktoś prowadzi działalność w zakresie wynajmu mieszkań to wydaje się, że z możliwości art. 3 może skorzystać tylko w przypadku jednego mieszkania. Kolejną kwestią jest to, czy można podpisać umowę na czas nie oznaczony w sytuacji, gdy jednak z mieszkania nie korzystamy tylko przejściowo?
Podpisując umowę „najmu okazjonalnego” nie będziemy w stanie ustrzec się przed wszystkimi procedurami związanymi z ewentualną eksmisją. Wprawdzie zwolnieni jesteśmy z obowiązku wielomiesięcznych terminów wypowiedzenia oraz zapewnienia lokalu socjalnego, jednak kodeks postępowania cywilnego nakłada na wynajmującego obowiązek zapewnienia pomieszczenia tymczasowego dla osoby, wobec której przeprowadzana jest eksmisja. Niestety trudniej będzie dochodzić właścicielowi odszkodowania od gminy w przypadku braku dostarczenia pomieszczenia tymczasowego. Zgodnie bowiem z art. 1046 § 4 kodeksu postępowania cywilnego "Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik – najemca znajdzie takie pomieszczenie albo też dokona tego wierzyciel – czyli właściciel lokalu." Obowiązek w tym przypadku ciąży bowiem nie tylko na gminie, ale także na właścicielu nieruchomości.
Problemy związane z funkcjonowaniem art. 3 ma rozstrzygnąć nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminnym. Wprowadza ona do katalogu nową nazwaną „umowę najmu okazjonalnego” W projekcie nowelizacji możemy przeczytać: "Najem okazjonalny lokalu", miałby zastosowanie do lokali mieszkalnych których właścicielami są osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Oddawanie do używania takiego lokalu następowałoby na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu, zawieranej na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Obowiązkowymi elementami umowy będzie oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu, a także obowiązek wskazania lokalu, do którego ma być przeprowadzona eksmisja.
Jeżeli będziemy chcieli skorzystać z wyłączenia reżimu ustawy o ochronie praw lokatorów, będziemy musieli zgłosić fakt zawarcia umowy o najem okazjonalny lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Ale i tu ustawodawca idzie na rękę, ustalając niską 8,5 % ryczałtową stawkę podatku.
Umowa będzie ulegała rozwiązaniu po upływie czasu, na jaki zostanie zawarta bądź po upływie okresu wypowiedzenia. Proponowany krótki siedmiodniowy okres wypowiedzenia dotyczyć będzie wyłącznie przypadku, w którym lokator nie dopełnił obowiązku wskazania innego (niż przy zawieraniu umowy) lokalu, w którym mógłby zamieszkać. Jednym z obligatoryjnych punktów żądania będzie wskazanie dla najemcy terminu (nie krótszego niż siedem dni), do opróżnienia lokalu. Gdy termin upłynie właściciel będzie mógł nadać tytułowi egzekucyjnemu klauzulę wykonalności. W opinii Ministerstwa „regulacja ta wraz z proponowaną zmianą w kpc polegającą na wyłączeniu wobec osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu wynajmowanego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu, uprawnienia do otrzymania pomieszczenia tymczasowego, ułatwi przeprowadzanie eksmisji.”
O tym czy zmiany wejdą w życie zadecydują posłowie. Jeżeli wszystko pójdzie zgodnie z planem, nowe przepisy wejdą w życie od stycznia przyszłego roku. Uważam, że proponowane regulacje są korzystne. Zarówno dla rynku, który dzięki bardziej elastycznym przepisom umożliwi łatwiejsze przemieszczanie się oraz szukanie mieszkania (bo oferta mieszkań się zwiększy) jak i dla dużej rzeszy właścicieli, których mieszkania latami stoją puste. Zastanawiam się jednak dlaczego nowelizacja objęła jedynie osoby fizyczne. Przedsiębiorcy również powinni być wyłączeni spod mocy ustawy. Bo czym różni się przedsiębiorca od osoby fizycznej? On także zarabia na tym, że wynajmuje swoje mieszkanie.
Wiktoria Falandysz
Źródło: Bankier.pl