Zasady opodatkowania

Zgodnie z prawem to podatnik wybiera w zasadzie, czy rozliczać najem w ramach działalności gospodarczej, czy też w ramach przychodów z najmu prywatnego.

Interpretacje urzędów skarbowych bywają jednak odmienne. Co faktycznie decyduje o kwalifikacji prawno-podatkowej przychodów z wynajmu? Stopień zorganizowania? Stałość dochodu? Urząd?

A może podatnik?

Bezpłatny pdf	Opis broszury informacyjnej Ministerstwa Finansów
pobierz (1MB)	Opodatkowanie dochodów z najmu, dzierżawy – stan prawny na dzień 1 stycznia 2011 r.

Działalność czy prywatnie

Przy omawianiu tego problemu bardzo często powoływana jest definicja pozarolniczej działalności gospodarczej PIT, w której mowa jest o działalności prowadzonej "we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły". Z całą pewnością wiele przypadków wynajmu spełnia te warunki, szczególnie w sytuacji, gdy przedmiot najmu jest przeznaczony do wynajmu na stałe, czy też gdy wynajem nie jest długoletni, lecz trwa dni, tygodnie, czasem miesiąc-dwa.

Ten właśnie argument często wykorzystywany jest do przekonania o konieczności założenia własnej firmy działającej w zakresie najmu. Nic bardziej mylnego. Dalsza część definicji brzmi: "we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9" - czyli również do przychodów z najmu,

Zatem najważniejsze jest, że dany przychód nie jest zaliczany do przychodów z najmu (jako odrębnego źródła przychodów), a dopiero potem - czy występuje odpowiednie zorganizowanie i stałość przychodów, która pozwala z kolei na zaliczenie przychodów do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W czym zatem tkwi różnica pomiędzy tymi źródłami przychodu?

Przede wszystkim podatnik może sam zaliczyć składniki majątkowe, np. wynajmowane nieruchomości czy ruchomości, do majątku związanego z pozarolniczą działalnością gospodarczą. W takim wypadku automatycznie przychody z najmu będą przychodami z działalności gospodarczej. Z tego też powodu co do zasady decyduje sam podatnik. Może on amortyzować wynajmowane przedmiotu w ramach działalności gospodarczej albo prywatnie, jest to jego autonomiczna decyzja.

Z drugiej strony podatnicy wynajmujący lokale często na krótsze okresy świadczą nie tylko usługi najmu, dzierżawy czy usługi o podobnym charakterze. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. A co, jeśli w skład usług najmu wchodzą i inne czynności?

Można wynająć mieszkanie na 1 dzień i może to być najem prywatny. Można tak robić przez rok i będzie to najem prywatny. Można wynająć mieszkanie i wyposażenie i będzie to najem prywatny. Jeżeli jednak wynajmiemy mieszkanie i zapewnimy dodatkowe "atrakcje" - dostęp do recepcji, dostęp do restauracji (nawet płatnej oddzielnie), sprzątanie, środki higieny (mydło, ręczniki itp.) - to przestaniemy mieć do czynienia z usługą wynajmu, a zacznie to być usługa typowo hotelarska, nie mieszcząca się w kodeksowej definicji najmu czy dzierżawy, nie będą już tego umową podobnego rodzaju. Tego rodzaju kompleksowa usługa będzie zatem należeć do innego źródła przychodu:

do tzw. pozostałych przychodów, jeżeli będzie wykonana jednorazowo czy bardzo sporadycznie, czy też nie w celu osiągnięcia zysku, w niektórych sytuacjach może to przybrać charakter umów podobnych do zlecenia (bardzo wyjątkowo) albo
do pozarolniczej działalności gospodarczej w pozostałych przypadkach, szczególnie gdy działalność jest nastawiona na zysk, jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły.

Nie liczy się zatem jak, ale co świadczymy, zawierając umowę określaną formalnie jako umowa najmu.

Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że częste zawieranie umów najmu dotyczących składników majątkowych przeznaczonych na stałe na wynajem urzędy skarbowej mogą traktować jako działalność gospodarczą, w tym kierunku urzędnicy często starają się zmierzać (nie zawsze słusznie).

Zasady opodatkowania

Przychody z najmu nieruchomości mogą być opodatkowane na różnych zasadach:

Zasady ogólne polegają na opodatkowaniu dochodu (nadwyżki przychodów nad kosztami ich uzyskania) według skali podatkowej (18, 32. Podatek liniowy polega na opodatkowaniu dochodu w jednolitej stawce podatku 19%. Ryczałt ewidencjonowany od 2010 r. polega na opodatkowaniu przychodu w jednolitej stawce 8,5%. Zatem przy wysokich dochodach z najmu warto pomyśleć nad ryczałtem, natomiast przy wysokich kosztach - nad zasadami ogólnymi. Można też rozważyc działalność gospodarczą i podatek liniowy, jeżeli w ramach zasad ogólnych podatnik płaciłby 32% (II przedział skali), pomimo niskiej rentowności (ze względu na wysokie dochody z innych źródeł).

Wynajmujący obowiązani są do:

przy zasadach ogólnych:
- wpłacania zaliczki na podatek dochodowy PIT do 20 dnia miesiąca następującego po danym miesiącu - pierwsza za miesiąc, w którym dochód przekroczy 3095 zł - w przypadku opodatkowania najmu prywatnego na zasadach ogólnych ( jeżeli podatnik prowadzi naraz działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych i najem - limit dotyczy obu źródeł łącznie); zaliczki należy obliczać każdorazowo narastająco wg skali podatkowego, pomniejszając je o podatek należny za poprzednie miesiące;
- wykazania najmu w PIT-36 do 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego (w ciągu roku podatnicy nie składają żadnych deklaracji);
przy ryczałcie ewidencjonowanym:
- wpłacania ryczałtu do 20 dnia miesiąca następującego po danym miesiącu;
- wykazania najmu w PIT-28 do 31 stycznia po zakończeniu roku podatkowego (w ciągu roku podatnicy nie składają żadnych deklaracji);
przy podatku liniowym:
- wpłacania co miesiąc zaliczki na PIT do 20 dnia miesiąca następującego po danym miesiącu, każdorazowo 19% dochodu narastająco od początku roku, pomniejszonego o podatek należny za poprzednie miesiące;
- wykazania najmu w PIT-36L do 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego (w ciągu roku podatnicy nie składają żadnych deklaracji).

Na przykład:

Przychód miesięczny 3000zł, koszty miesięczne 200zł.

Zasady ogólne:

Wyliczenie podatku za styczeń: nie wystąpi, za mały dochód

Wyliczenie podatku za luty: 6000-600=5400 5400x0,18=972 972-556,02=415,98 po zaokrągleniu 416 zł

Ryczałt ewidencjonowany

Wyliczenie podatku za styczeń: 3000x0,085=255 zł do zapłaty

Wyliczenie podatku za luty: 3000x0,085=255 zł do zapłaty

Podatek liniowy

Wyliczenie podatku za styczeń: 3000-200=2800 2800x0,19=532 zł do zapłaty

Wyliczenie podatku za luty: 6000-400=5600 5600x0,19=1064 1026-532 (PIT należny za poprzednie okresy) = 532 zł do zapłaty

Podstawę opodatkowania (dochód - koszty) oraz sam podatek zaokrąglamy do pełnego złotego w ten sposób, że końcówki kwot wynoszące mniej niż 50 groszy pomija się, a końcówki kwot wynoszące 50 i więcej groszy podwyższa się do pełnych złotych.

Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie najmu mają dodatkowo możliwość opłacania zaliczek w formie uproszczonej (1/12 podatku z zeznania złożonego w poprzednim roku podatkowym) albo kwartalnie.

Podatnicy posiadający lokale czy budynki przeznaczone przez nich na wynajem ( tzn. jeżeli zamierzają wynajmować te lokale) stają się podatnikami VAT. Mogą korzystać ze:

zwolnienia podmiotowego , lub
zwolnienia przedmiotowego wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowej (bez względu na kwotę).

Warunkiem zwolnienia jest jednak prowadzenie ewidencji sprzedaży VAT, pod rygorem naliczenia stawki VAT 22%.

Umowa najmu nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych PCC (a w związku z tym rejestracji w urzędzie skarbowym).

Nowe zasady 8,5% od 2010 r.

Już od roku 2010 można składać oświadczenia o wyborze formy opodatkowania – ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – od przychodów z wynajmu nieruchomości (domy, sklepy, biura, tablice reklamowe wolnostojące) oraz ruchomości (samochodów, komputerów, zwierząt itp.). To nową formą jest opodatkowanie korzystną stawką 8,5% bez względu na kwotę osiąganych w ciągu roku przychodów.

Nowe zasady opodatkowania opłacają się tym, którzy osiągną z najmu rentowność co najmniej 47%, albo tym, którzy osiągają wysokie inne dochody i musieliby od dochodów z najmu opłacać podatek 32% wg skali podatkowej.

Na przykład:

Jan Pitowski pobiera 1000zł czynszu i ponosi koszty uzyskania przychodu 100zł. Taki podatnik zapłaciłby 85zł ryczałtu albo 162zł podatku dochodowego według skali naa zasadach ogólnych. Jemu bardziej opłaca się ryczałt. Krzysztof VAT pobiera 1000zł czynszu i ponosi koszty uzyskania przychodu 800zl (rozlicza amortyzację). Zapłaciłby 85zł ryczałtu albo 36zł podatku dochodowego według skali na zasadach ogólnych. Jemu bardziej opłacają się zasady ogólne.

Ministerstwo Finansów oczekuje od zmian opodatkowania wynajmu zmniejszenia szarej strefy. W uzasadnieniu do projektu ustawy czytamy:

(...) proponowane zmiany w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego mogą pozytywnie wpłynąć na wpływy budżetowe, jeżeli uwzględni się fakt, iż uproszczenie systemu podatkowego dotyczącego najmu zmniejszyłoby zjawisko występowania tzw. szarej strefy funkcjonującej w zakresie najmu lokali mieszkalnych.

O liczbie osób fizycznych faktycznie wynajmujących lokale mieszkalne, które mogłyby skorzystać z nowych rozwiązań w zakresie podatku ryczałtowego i zalegalizować uzyskiwane przychody, co przełoży się na zwiększenie wpływów budżetowych z tytułu zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu najmu, świadczyć mogą poniższe dane.

Zgodnie z wynikami Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań z 2002 r. w kraju było 760 tys. mieszkań niezamieszkanych, z czego 493 tys. to mieszkania przeznaczone do stałego zamieszkania, które nie są zamieszkane. Spis wykazał również, że ok. 900 tys. mieszkań będących własnością osób fizycznych użytkowane było przez gospodarstwa domowe niedysponujące prawem własności. Wielkość tych zasobów może wskazywać na skalę mieszkań mogących być przedmiotem najmu oraz na szacunkową skalę występowania szarej strefy.

Porównując zatem wyniki uzyskane w Spisie z 2002 r. oraz szacowany wpływ projektowanych zmian na wpływy budżetowe, można przyjąć, że prawdopodobieństwo zwiększenia wpływów budżetowych na skutek proponowanych zmian jest znaczne. "

Zatem należy spodziewać się, iż urzędy skarbowe będą świadome, że część "nowych" podatników, którzy rozpoczęli wynajmowanie w roku 2010, i skorzystali z ryczałtu, to podatnicy wychodzący z szarej strefy. W takim jednak wypadku może okazać się, że bardzo łatwo będzie ustalić, iż w poprzednich latach ten sam najemca opłacał czynsz, jednak wynajmujący się z niego nie rozliczał. Najemcy nie zależy bowiem na składaniu fałszywych zeznań, za co grozi odpowiedzialność karna, zatem już po pierwszym wezwaniu do urzędu skarbowego zezna całą prawdę, ujawniając nielegalny proceder wynajmującego.

Można oczywiście zmienić najemcę na nowego, albo nie wychodzić z szarej strefy i nie zgłaszać się do ryczałtu 8,5% bez limitu. Może jednak warto rozważyć złożenie korekt zeznań podatkowych czy czynnego żalu, aby zapłacić zaległy podatek, rozliczyć się wstecz - i na przyszłość mieć czystą kartę wg stawki 8,5%?

Oświadczenia

Od 20 maja 2010 r. oświadczenie o wyborze ryczałtu ewidencjonowanego od przychodów z wynajmu prywatnego składamy nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnęliśmy w grudniu roku podatkowego. Zasady te znajdują zastosowanie w odniesieniu do umów zawartych 20 maja 2010 r. lub później. Jeżeli zawarliśmy umowę najmu wcześniej, tj najpóźniej 19 maja 2010 r., wówczas obowiązują nas poprzednie zasady ustalania terminu na złożenie oświadczenia o wyborze ryczaltu ewidencjonowanego - według nich oświadczenie podatnik powinien złożyć przed rozpoczęciem uzyskiwania przychodów, czyli w zasadzie przed przeznaczeniem przedmiotu najmu na działalność gospodarczą albo na wynajem prywatny, ale w żadnym razie nie później, niż przed dniem uzyskania pierwszego przychodu.

W razie niezłożenia oświadczenia w podanym wyżej terminie zastosowanie znajdą zasady ogólne (opodatkowanie według skali podatkowej).

Następnie oświadczenia o wyborze zasad opodatkowania w zakresie działalności gospodarczej składać należy na zasadach określonych tutaj. Wynajmujący prywatnie składają oświadczenie o wyborze zasad opodatkowania do 20-ego stycznia za dany rok podatkowy, natomiast jeżeli rozpoczynają wykonywanie najmu - przed dniem uzyskania przychodu.

Nie można zmienić oświadczeniem zasad opodatkowania w ciągu roku podatkowego, w ramach jednego źródła przychodu. Z kolei zmiana źródła przychodu z najmu prywatnego na działalność gospodarczą wymaga jedynie otwarcia firmy i wniesienia do niej składników majątkowych, a odwrotnie - przeniesienia składników majątkowych z firmy do majątku prywatnego. Jako że w obu rodzajach działalności wynajmujący jest podatnikiem VAT, istnieje kontynuacja podatnika VAT, zmienia się jedynie status podatnika w zakresie PIT.

oświadczenia przy współwłasności i w małżeństwie

e-Porady – czytaj za darmo!

Odpowiedzi redakcji PIT.pl na pytania podatkowe użytkowników:

Ulgi od zryczałtowanego podatku za wynajem2012-01-09 08:46:34

Czy od zryczałtowanego podatku 8,5% za wynajem mieszkania w roku 2011 mogę dokonać potrącenia kosztów za wymianę podzielników ciepła, gazomierza i tablicy rozdzielczej przy liczniku elektrycznym znajdującym się w tym mieszkaniu?

Odpowiedź

Wynajem a działalność gospodarcza2011-09-09 15:02:02

Jestem osobą prowadzącą działalność gospodarczą. W ramach tejże działalności wynajmuję miejsce postojowe wystawiając jednocześnie mojemu kontrahentowi fakturę VAT z tytułu tego wynajmu. Czy mogę wynająć prywatnie (poza działalnością) mieszkanie, którego jestem właścicielem i rozliczać podatek dochodowy z tego tytułu na...

Odpowiedź

Podatek VAT od kary umownej2011-04-04 15:34:57

Prowadzę działalność oraz najem prywatny, jestem podatnikiem czynnym VAT. Z tytułu najmu prywatnego zawarłem pisemną umowę najmu na czas określony z klauzulą kary umownej za zerwanie - wypowiedzenie umowy najmu przed terminem zakończenia umowy najmu. Czy zapłacenie kary umownej przez...