Współwłasność

Współwłasność lokalu lub budynku występuje nader często. Mogą to być nastepujące sytuacje:

• współwÅ‚asność małżeÅ„ska co do nieruchomoÅ›ci nabytych w trakcie trwania wspólnoÅ›ci majÄ…tkowej małżeÅ„skiej;
• współwÅ‚asność powstaÅ‚a w wyniku spadkobrania.

Często współwłaściciele nie są świadomi współwłasności, przez co nie wykazują przychodów z najmu, np. małżonek nie wpisany do księgi wieczystej albo dziecko dziedziczące nieruchomości wraz z drugim z rodziców Są one w takiej sytuacji wykazywane przez innych współwłaścicieli, głównie tych ujawnionych w księdze wieczystej. Nie jest to jednak prawidłowe rozwiązanie. Każdy współwłaściciel powinien odrębnie opodatkować swoje przychody chyba że złożone zostaną odpowiednie oświadczenia.

Uproszczenia - zasady ogólne

W przypadku opodatkowania przychodów na zasadach ogólnych każdy ze współwłaścicieli może wynająć lokal czy budynek w takim zakresie, w jaki przysługują mu prawa do tego lokalu czy budynku - zatem z zastrzeżeniem prawa do współkorzystania z przedmiotu najmu przez jego współwłaścicieli i najemcę w tym samym czasie. Zatem jeżeli tylko jeden ze współwłaścicieli zawiera umowę najmu do całości nieruchomości a pozostałe osoby godzą się na odstąpienie od swoich praw, wówczas w zasadzie wszyscy współwłaściciele uzyskują przychody z najmu. Zgodnie z Kodeksem cywilnym przychody z najmu takiej nieruchomości przynależą się wszystkim współwłaścicielom stosownie do udziałów.

Można jednak zawrzeć umowę określającą sposób korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli, tzw. umowa podziału nieruchomości quoad usum:

• dokonujÄ…ca podziaÅ‚u czasowego (ja ten rok, ty nastÄ™pny) - zwana z ang. Time sharing;
• dokonujÄ…ca podziaÅ‚u terytorialnego (ja piÄ™tro, ty parter).

W takim wypadku jeden współwłaściciel może swobodnie dysponować jedną częścią nieruchomości i tylko on będzie mógł odprowadzać z niej podatek.

W praktyce dopuszcza się opodatkowanie przychodów z najmu nieruchomości wspólnej u jednego z małżonków, jeżeli istnieje pomiędzy nimi wspólność majątkowa małżeńska, i gdy nieruchomość do tej wspólności należy (ale gdy jest własnością osobistą obojga z nich). Małżonkowie mogą złożyć pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich, inaczej dochód zostanie opodatkowany u obojga stosownie do udziału (50%). Oświadczenie to należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu

Uwaga ! Sprawy spadkowe

Bardzo często zdarza się, że spadkobiercy nie prowadzą spraw spadkowych po zmarłych krewnych. W takich wypadkach zdarza się, że np. dzieci zmarłego ojca mają mylną świadomość, iż dom czy mieszkanie należą do żyjącego rodzica - do matki, tymczasem oni sami najczęściej są spadkobiercami ustawowymi. Fakt, że nie przeprowadzono postępowania spadkowego nie ma znaczenia. Kiedy dojdzie do kontroli najmu matki okaże się, że podatnikiem była nie tylko ona, ale i inni spadkobiercy nie wykazani w księdze wieczystej, zaś fakt, że całość dochodu matka jednak rozliczyla i podatek został zapłacony nie będzie miał znaczenia.