Urząd ustala cenę

Urząd skarbowy może wpłynąć na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

PIT

Jeżeli cena nieruchomości, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

PCC

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 % od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Co zrobić, gdy urząd wzywa

W takiej sytuacji warto przedstawić dokumenty, fotografie, faktury za nakłady poczynione już po nabyciu przedmiotu umowy, warto przynieść nawet przedmiot transakcji do urzędu skarbowego, można też powołać się na inne podobne transakcje ze zbliżoną cenę, jeżeli takie informacje posiadamy.

W przypadku np. aukcji internetowych urzędowi byłoby niezwykle trudno udowodnić, że cena wylicytowana nie stanowi ceny rynkowej. Z tego też powodu takie wezwania będą rzadkością, bowiem łączyć się będą wyłącznie z podejrzeniami o wykorzystywanie jakiegoś związku pomiędzy sprzedającym a kupującym, który miał na celu zaniżenie podstawy opodatkowania. A to udowodnić bardzo trudno.

Jakich argumentów użyć

Ze skarg kierowanych do Rzecznika Praw Obywatelskich, potwierdzanych częściowo przez Ministerstwo Finansów, wynika, że przyczyną sporów pomiędzy stronami czynności cywilnoprawnych a organami podatkowymi jest w szczególności:

podwyższanie wartości rynkowej proponowane przez urzędy skarbowe niejednokrotnie dokonywane jest w oderwaniu od miejsca zawarcia transakcji, gdzie warunki popytu i podaży różnią się zasadniczo (np. wartość pojazdów na podstawie cen z odległych giełd samochodowych);
ustalanie wartości podanej przez strony umowy dokonywane jest "zza biurka", bez uwzględnienia stanu technicznego, wyposażenia, standardu i innych parametrów mających wpływ na wartość rynkową;
nierzetelność działania biegłych dokonujących szacunku nieruchomości, który opierają na wartości odtworzeniowej z uwzględnieniem stopnia zużycia nie biorąc pod uwagę popytu i możliwości zbycia w konkretnym czasie i miejscu;
uchybienie formalnoprawne popełniane przez urzędy skarbowe, np. proponowanie stronom umowy, by na własny koszt powoływały biegłych rzeczoznawców.

Takich też argumentów warto użyć odmawiając podwyższenia wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej czy tez kwestionując poprawność wyceny biegłego wykonanej na zlecenie urzędu skarbowego.

sprzedaż bez podatku

e-Porady – czytaj za darmo!

Odpowiedzi redakcji PIT.pl na pytania podatkowe użytkowników:

Podatek od mojej części sprzedanego mieszkania2012-02-08 03:34:13

W 2006 roku przed upływem 5 lat sprzedaliśmy mieszkanie i dwa tygodnie później został zakupiony budynek mieszkalny. W 2011 roku Urząd Skarbowy żąda ode mnie zapłaty podatku z mojej części mieszkania , gdyż w akcie notarialnym widnieje tylko mąż. Cała...

Odpowiedź

Sprzedaż nieruchomości a podatek dochodowy2011-12-01 10:15:29

Chcę sprzedać mieszkanie a pieniądze przeznaczyć na budowę domu. Czy płacę podatek przy sprzedaży mieszkania?

Odpowiedź

Jaki podatek od sprzedaży domu2011-10-14 11:54:56

Syn kupił działkę i zaczął budować dom w roku 2006 r. Dom jest postawiony w stanie surowym, teraz chce sprzedać ten dom. Zaznaczam ze wziął na to kredyt hipoteczny. Pozostało do spłaty 180 tys. zł, a chce go sprzedać za...