Sprzedaż mieszkań z bonifikatą

Często podatnicy zastanawiają się czy i w jakiej wysokości zapłacą podatek od sprzedaży mieszkania w sytuacji, gdy lokal mieszkalny zostanie wykupiony od gminy z bonifikatą. Sprzedaż nieruchomości może rodzić po stronie sprzedającego obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Podatnicy majÄ… problemy z wyborem prawidÅ‚owej stawki podatkowej w przypadku sprzedaży mieszkania. Trzeba pamiÄ™tać, że o stawce decydować bÄ™dzie termin zakupu nieruchomoÅ›ci, a nie data jej sprzedaży. GranicznÄ… datÄ… jest 1 styczeÅ„ 2007 r.  Do tego dnia podatnicy ustalali bowiem podatek w oparciu o stawkÄ™ 10% liczonÄ… od uzyskanego ze sprzedaży przychodu, czyli o wartość wyrażonÄ… w cenie okreÅ›lonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży, pomniejszona o koszty odpÅ‚atnego zbycia (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 31.07.2009 r., sygn.  IPPB4/415-366/09-4/JS).

Osoby, które nabyÅ‚y nieruchomość po tej dacie zastosujÄ… 19% stawkÄ™ w odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży, czyli do przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania tego przychodu, które stanowiÄ… udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiÄ™kszone o udokumentowane nakÅ‚ady, które zwiÄ™kszyÅ‚y wartość rzeczy i praw majÄ…tkowych, poczynione w czasie ich posiadania (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 23.07.2009 r., sygn.  IPPB4/415-311/09-4/JS). Do obydwu kategorii zbywców nieruchomoÅ›ci znajdzie natomiast zastosowanie zasada, że przychód nie bÄ™dzie podlegaÅ‚ opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli zbycie nastÄ…pi po upÅ‚ywie piÄ™ciu lat, liczÄ…c od koÅ„ca roku kalendarzowego, w którym nastÄ…piÅ‚o jej nabycie lub wybudowanie (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 31.07.2009 r., sygn. IPPB4/415-366/09-4/JS). Przychód to pomniejszona o koszty sprzedaż.

Organy podatkowe stojÄ… na stanowisku, że obowiÄ…zek podatkowy w podatku dochodowym powstaje w momencie przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci nieruchomoÅ›ci w ostatecznej umowie sprzedaży. Nie trzeba pÅ‚acić  podatku od zadatku (lub zaliczki) zapÅ‚aconych przy zawarciu umowy przedwstÄ™pnej, jeÅ›li doszÅ‚o do zawarcia umowy ostatecznej, a zadatek zostaÅ‚ w caÅ‚oÅ›ci zaliczony na poczet ceny - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie z 31.01.2008 r., sygn. IPPB2/415-401/07-2/SP, Drugi UrzÄ…d Skarbowy w Gdyni z 10.06.2006 r., sygn. PD1/4111/415/0027/06.

Należy pamiÄ™tać, że sprzedaż mieszkania wykupionego od gminy z bonifikatÄ… nie musi wiÄ…zać siÄ™ z zwrotem zwaloryzowanej bonifikaty, nawet jeÅ›li sprzedaż jest dokonywana przed upÅ‚ywem 5 lat od dnia nabycia. Wystarczy, że Å›rodki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostanÄ… w ciÄ…gu 12 miesiÄ™cy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomoÅ›ci przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Dotyczy to podatników, którzy zbywajÄ… nieruchomość lub prawo nabyte w okresie od dnia 01 styczna 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 29.03.2010 r., sygn.  IPPB4/415-130/10-2/JS).

Zaznaczyć należy, iż na mocy przepisu art. 8 ust. 3 cytowanej ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, oÅ›wiadczenie, o którym mowa powyżej, wynikajÄ…ce z art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiÄ…zujÄ…cym na dzieÅ„ 31 grudnia 2008 r., skÅ‚ada siÄ™ w terminie zÅ‚ożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy, za rok podatkowy, w którym nastÄ…piÅ‚o odpÅ‚atne zbycie nieruchomoÅ›ci i praw okreÅ›lonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 23.02.2010 r., sygn. IPPB4/415-811/09-4/JK; Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 23.07.2009 r., sygn. IPPB4/415-311/09-4/JS.

Gminy stosujÄ… różne interpretacje w takich sytuacjach. Dlatego najlepiej w gminie zasiÄ™gnąć informacji, czy sprzedaż nieruchomoÅ›ci spowoduje konieczność zwrotu bonifikaty, gdy przychód zostanie przeznaczony na nabycie innej nieruchomoÅ›ci przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Zwolnieniem objÄ™ta jest wyÅ‚Ä…cznie sprzedaż budynku lub lokalu mieszkalnego.

W przypadku rozpatrywania prawa do ulg i zwolnień podatkowych związanych ze sprzedażą chodzi przede wszystkim o zwolnienie związane z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe oraz ulgę meldunkową.

W zakresie ulgi meldunkowej, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

a. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
b. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
c. spóÅ‚dzielczego wÅ‚asnoÅ›ciowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziaÅ‚u w takim prawie,
d. prawa do domu jednorodzinnego w spóÅ‚dzielni mieszkaniowej lub udziaÅ‚u w takim prawie

- jeżeli podatnik byÅ‚ zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a)-d) na pobyt staÅ‚y przez okres nie krótszy niż 12 miesiÄ™cy przed datÄ… zbycia.

Należy zaznaczyć, że przedmiotowe zwolnienie nie obejmuje przychodów z odpÅ‚atnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowiÄ… odrÄ™bny przedmiot wÅ‚asnoÅ›ci (prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale zwiÄ…zanych z budynkami, stanowiÄ…cych część skÅ‚adowÄ… nieruchomoÅ›ci. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży gruntu lub udziaÅ‚u w gruncie zwiÄ…zanego z budynkiem mieszkalnym podlega opodatkowaniu na zasadach wymienionych powyżej (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 23.07.2009 r., sygn. IPPB4/415-311/09-4/JS).

W przedmiotowej sprawie Dyrektor Izby Skarbowej Warszawie, 29.03.2010 r., sygn.  IPPB4/415-130/10-2/JS  stwierdziÅ‚, że przychód uzyskany z odpÅ‚atnego zbycia spóÅ‚dzielczego wÅ‚asnoÅ›ciowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 03.12.2007 r. bÄ™dzie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT jeżeli podatnik byÅ‚ zameldowany na pobyt staÅ‚y przez okres nie krótszy niż 12 miesiÄ™cy przed datÄ… zbycia oraz w terminie zÅ‚oży oÅ›wiadczenie o speÅ‚nieniu warunków do zwolnienia, w przypadku uzyskania przychodu z tego tytuÅ‚u w 2009 r. najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2010 r.

W powyższej kwestii można wziąć pod uwagÄ™ uchwaÅ‚Ä™ SÄ…du Najwyższego z dnia 30.05.2008 r. (sygn. akt CZP III 24/08), w której sÄ…d uznaÅ‚, że mieszkania wykupione od Skarbu PaÅ„stwa lub gminy przed 22.10.2007 roku, a nastÄ™pnie darowane osobie bliskiej można sprzedać bez obowiÄ…zku zwrotu bonifikaty. SÄ…d Najwyższy stwierdziÅ‚, że art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomoÅ›ciami, normujÄ…cy zwrot bonifikaty, w brzmieniu obowiÄ…zujÄ…cym przed tÄ… datÄ… nie miaÅ‚ zastosowania, gdy osoba bliska, której nabywca mieszkania od gminy zbyÅ‚ ten lokal, sprzedaÅ‚a go czy darowaÅ‚a osobie trzeciej. Nie można w takiej sytuacji żądać zwrotu ani od pierwotnego nabywcy, ani od osoby bliskiej.

Warto przytoczyć interpretacje Izby Skarbowej w Warszawie z 9.03.2010 r., sygn. IPPB4/415-6/10-2/JK2, w której Izba Skarbowa wskazaÅ‚a, że podatnik, który kupiÅ‚ mieszkanie od spóÅ‚dzielni z 90% bonifikatÄ…, nie zapÅ‚aci podatku od kwoty tego rabatu. Dyrektor warszawskiej izby podkreÅ›liÅ‚, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.) wolne od podatku dochodowego sÄ… dochody uzyskane z tytuÅ‚u zakupu zakÅ‚adowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców – w wysokoÅ›ci odpowiadajÄ…cej różnicy miÄ™dzy cenÄ… rynkowÄ… tych budynków lub lokali a cenÄ… zakupu.

ReasumujÄ…c sprzedajÄ…c mieszkanie wykupione od Skarbu PaÅ„stwa lub gminy przed 22.10.2007 roku, a nastÄ™pnie darowane osobie bliskiej można sprzedać bez obowiÄ…zku zwrotu bonifikaty. Trzeba też pamiÄ™tać, że jeÅ›li podatnik kupiÅ‚ mieszkanie od spóÅ‚dzielni z 90% bonifikatÄ…, nie zapÅ‚aci podatku od kwoty tego rabatu. Ponadto należy pamiÄ™tać, że o stawce podatku dochodowego decydować bÄ™dzie termin zakupu nieruchomoÅ›ci, a nie data jej sprzedaży. JeÅ›li podatnik nabyÅ‚ nieruchomość przed  1 styczeÅ„ 2007 r.,  to ustalali podatek w oparciu o stawkÄ™ 10% Natomiast podatnik, który nabyÅ‚ nieruchomość po tej dacie zastosuje 19% stawkÄ™ w odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Należy pamiÄ™tać, że przy sprzedaży w zwiÄ…zku z rabatem wystÄ…piÄ… niższe koszty uzyskania przychodu, zatem jeÅ›li kupimy mieszkanie za np. 10 000 zÅ‚ wartoÅ›ci a sprzedamy za 120 000 zÅ‚, to od 110 000 zÅ‚ zapÅ‚acimy podatek dochodowy.

Interpretacje PIT.pl obejmujÄ… tezy wybranych interpretacji urzÄ™dów, izb skarbowych, wyroków sÄ…du oraz pisma Ministerstwa Finansów. Publikacje te nie stanowiÄ… porady podatkowej czy prawnej i sÄ… wyÅ‚Ä…cznie odzwierciedleniem stanu faktycznego przedstawionego przez WnioskodawcÄ™ i stanu prawnego obowiÄ…zujÄ…cego w dacie zaistnienia opisanych przez niego zdarzeÅ„. PeÅ‚na treść wybranych interpretacji dostÄ™pna jest na stronach internetowych Ministerstwa Finansów.