Sprzedaż działki rolnej

Co do zasady przychody uzyskane przez rolników ze sprzedaży nieruchomoÅ›ci wchodzÄ…cych w skÅ‚ad gospodarstwa rolnego sÄ… zwolnione z podatku dochodowego. Rolnicy powinni jednak uważać komu sprzedajÄ… dziaÅ‚kÄ™, bo od tego może bowiem zależeć, czy speÅ‚niÄ… warunki do skorzystania ze zwolnienia.

Przede wszystkim należy pamiÄ™tać, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym bÄ™dzie podlegać tylko sprzedaż nieruchomoÅ›ci, która nastÄ™puje przed upÅ‚ywem piÄ™ciu lat liczÄ…c od koÅ„ca roku, w którym nastÄ…piÅ‚o jej nabycie. Po tym terminie sprzedaż nie jest opodatkowana.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28) ustawy o PIT zwolnione z podatku dochodowego sÄ… przychody uzyskane z tytuÅ‚u sprzedaży caÅ‚oÅ›ci lub części nieruchomoÅ›ci wchodzÄ…cych w skÅ‚ad gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy jednak przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w zwiÄ…zku z tÄ… sprzedażą utraciÅ‚y charakter rolny lub leÅ›ny.

RozważajÄ…c skutki podatkowe sprzedaży gruntu należy przede wszystkim rozstrzygnąć, czy wchodzi on w skÅ‚ad gospodarstwa rolnego. Art. 2 ust. 4 ustawy o PIT nakazuje termin „gospodarstwo rolne” rozumieć zgodnie z przepisami ustawy o podatku rolnym. Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa siÄ™ obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjÄ…tkiem gruntów zajÄ™tych na prowadzenie dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej innej niż rolnicza, o Å‚Ä…cznej powierzchni przekraczajÄ…cej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiÄ…cy wÅ‚asność lub znajdujÄ…cy siÄ™ w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej.

Aby dany grunt stanowiÅ‚ „gospodarstwo rolne” muszÄ… zostać w Å›wietle powyższego Å‚Ä…cznie speÅ‚nione nastÄ™pujÄ…ce warunki:

• grunt musi być sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
• nie może być zajÄ™ty na prowadzenie dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej innej niż rolnicza,
• musi stanowić wÅ‚asność lub znajdować siÄ™ w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej.
• Å‚Ä…czna powierzchnia gruntu musi przekraczać 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy

Jeżeli dany grunt spełnia wszystkie w/w przesłanki, to jego sprzedaż może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego. Ze zwolnienia nie korzysta np. sprzedaż działki leśnej. Grunty oznaczone jako lasy i grunty leśne nie stanowią gospodarstwa rolnego ani też nie wchodzą w jego skład, gdyż nie są użytkami rolnymi, ani gruntami zadrzewionymi i zakrzewionymi na użytkach rolnych (Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, 19 czerwca 2008r., ITPB2/415-494/08/AD).

Część sprzedawców gruntów rolnych nie może także korzystać ze zwolnienia, jeżeli powierzchnia gruntu jest mniejsza niż 1 ha (UrzÄ…d Skarbowy w Gorlicach, 17 kwietnia 2007r., PDOF/415/10/07/20692).

Ustawa o PIT wprowadza ponadto ograniczenie w możliwoÅ›ci skorzystania ze zwolnienia przy sprzedaży gospodarstwa rolnego, a mianowicie po sprzedaż grunt nie może utracić swojego charakteru rolnego lub leÅ›nego. WÄ…tpliwoÅ›ci interpretacyjne rolników dotyczÄ… tego, w jakich okolicznoÅ›ciach grunt traci charakter rolny lub leÅ›ny.

Zdaniem organów podatkowych dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratÄ… charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomoÅ›ci, bÄ…dź inne okolicznoÅ›ci zwiÄ…zane z danÄ… transakcjÄ….

WskazujÄ… one, że cel nabycia gruntów może wynikać bezpoÅ›rednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych okolicznoÅ›ci zwiÄ…zanych z danÄ… transakcjÄ…. Możliwe jest, że wedÅ‚ug miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dany grunt poÅ‚ożony jest na terenie upraw rolnych, ale caÅ‚oksztaÅ‚t okolicznoÅ›ci może wskazywać na utratÄ™ rolnego charakteru.

Taki poglÄ…d reprezentujÄ… powszechnie organy podatkowe, np. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, 29 maja 2008r., ILPB2/415-161/08-4/AK; 23 maja 2008r., ILPB2/415-154/08-2/AJ; Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, 24 sierpnia 207r., ITPB1/415-45/07/RS.

Podobny pogląd przedstawił także NSA w wyroku z dnia 11 grudnia 1996 r. III SA1025/95. Sąd wskazał także, że sam fakt decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza o utracie charakteru rolnego przez przedmiotowy grunt. Możliwe jest więc, że decyzja o warunkach zabudowy będzie dopuszczać możliwość zabudowy działki rolnej zabudową mieszkaniową jednorodzinną i mimo to działka nie straci charakteru rolnego, jeżeli nabywca nie będzie miał zamiaru zmiany przeznaczenia działki (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 29 lipca 2008r., IPPB1/415-613/08-2/JK).

Ważna jest w tym zakresie także osoba nabywcy. Jeżeli nabywcÄ… jest osoba, która nie jest rolnikiem i nie zakupiÅ‚a gruntów na powiÄ™kszenie gospodarstwa rolnego, to uzyskany przychód ze sprzedaży nie może korzystać ze zwolnienia (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 26 czerwca 2008r., IBPB2/415-593/08/MM (KAN-3153/03/08). Jeżeli nabywca zamierza na nabytym gruncie prowadzić dziaÅ‚alność gospodarczÄ…, to sprzedawca także nie bÄ™dzie mógÅ‚ korzystać ze zwolnienia – nawet jeżeli po zakoÅ„czeniu dziaÅ‚alnoÅ›ci grunt powróci do swego dawnego charakteru rolno – leÅ›nego (Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, 3 czerwca 2008r., ILPB2/415-275/08-2/JK).

Ponadto rolnicy sprzedajÄ…cy ziemiÄ™, którÄ… nabyli mniej niż 5 lat temu, ale przed 1.01.2007r. mogÄ… skorzystać z innych zwolnieÅ„ podatkowych, których już nie ma ustawie o PIT, a które znajdowaÅ‚y siÄ™ w art. 21 ust. 1 pkt 32) ustawy w brzmieniu obowiÄ…zujÄ…cym do koÅ„ca 2006r. PrzykÅ‚adowo na podstawie tej regulacji z podatku bÄ™dzie zwolniona sprzedaż ziemi nabytej w drodze spadku lub darowizny lub jeżeli uzyskane pieniÄ…dze zostanÄ… przeznaczone na okreÅ›lony cel (np. nabycie domu lub mieszkania, spÅ‚atÄ™ kredytu mieszkaniowego).

Reasumując powyższe rozważania należy uznać, że pierwszym warunkiem skorzystania ze zwolnienia w podatku PIT przy sprzedaży gruntu rolnego, jest aby spełniał on definicję gospodarstwa rolnego z ustawy o podatku rolnym. Drugim warunkiem jest natomiast konieczność, aby po sprzedaży grunt nie utracił swojego rolnego lub leśnego charakteru.

AbstrahujÄ…c od kwestii zwiÄ…zanych z podatkiem dochodowym rolnicy powinni także uważać, aby nie stać siÄ™ podatnikami VAT z tytuÅ‚u sprzedaży gruntu. Zdaniem organów podatkowych, jeżeli sprzedaż bÄ™dzie miaÅ‚a cechy czÄ™stotliwoÅ›ci (np. sprzedaż kilku mniejszych dziaÅ‚ek po wczeÅ›niejszym podziale wiÄ™kszej), wówczas konieczna bÄ™dzie rejestracja na podatnika VAT i opodatkowanie VAT transakcji sprzedaży (Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, 11 lipca 2008r., ILPP2/443-326/08-4/EWW).

Interpretacje PIT.pl obejmujÄ… tezy wybranych interpretacji urzÄ™dów, izb skarbowych, wyroków sÄ…du oraz pisma Ministerstwa Finansów. Publikacje te nie stanowiÄ… porady podatkowej czy prawnej i sÄ… wyÅ‚Ä…cznie odzwierciedleniem stanu faktycznego przedstawionego przez WnioskodawcÄ™ i stanu prawnego obowiÄ…zujÄ…cego w dacie zaistnienia opisanych przez niego zdarzeÅ„. PeÅ‚na treść wybranych interpretacji dostÄ™pna jest na stronach internetowych Ministerstwa Finansów.