Interpretacje podatkowe 2014

Pobierz wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej:

ORD-IN i ORD-IN/A

Pobierz wniosek o wydanie interpretacji ogólnej:

ORD-OG i ORD-OG/A

Pomoc eksperta

Podatki w praktyce - interpretacje

Sprzedajesz dom lub mieszkanie – skorzystaj z ulgi na spłatę kredytu

Urzędy skarbowe wyjaśniały do tej pory wielokrotnie zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości, w tym również zwolnienia tej sprzedaży z opodatkowania. Okazuje się bowiem, że podatnicy mają z tym w praktyce wiele problemów. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (Dz.U. 2000, nr 14 poz.176), regulujące m.in. obowiązek podatkowy od sprzedaży nieruchomości, zmieniały się wielokrotnie.

Problem pojawia się w przypadku rozpatrywania prawa do ulg i zwolnień podatkowych związanych ze sprzedażą. Chodzi tu przede wszystkim o zwolnienie związane z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe.

W sytuacji sprzedaży nieruchomości nabytej przed 1.1.2007 r. do opodatkowania transakcji mają zastosowanie przepisy ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Sprzedaż takiej nieruchomości obłożona jest zatem 10% podatkiem od przychodu. Jednocześnie podatnik może skorzystać z całkowitego zwolnienia od tego podatku, jeśli spełni wymagania tzw. ulgi mieszkaniowej. Podstawowym warunkiem skorzystania z tej ulgi jest przeznaczenie uzyskanych przychodów – w ciągu 2 lat od sprzedaży – na cele mieszkaniowe, np. na nabycie innej nieruchomości mieszkalnej, na nabycie działki pod zabudowę, na modernizację już posiadanego lub budowę nowego budynku, na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup zbywanej nieruchomości, jak i nowo zaciągniętego na zakup nowej nieruchomości - wyrok WSA w Warszawie z 25.08.2009 r., sygn. akt III SA/Wa 566/09. Podatnik ma prawo skorzystać z wyżej wymienionej ulgi jeżeli sprzedaje nieruchomość i z uzyskanego przychodu spłaca kredyt na zakup nieruchomości.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Targówek (31.01.2007 r., 1437/ZDF/423/439/06/LJ/07) stwierdził, iż w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat od jego zakupu, przychód uzyskany z tej sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości. W tym przypadku podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia pod warunkiem wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) i e) ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. przy jednoczesnym złożeniu oświadczenia w terminie określonym w art. 28 ust. 2a ustawy.

W razie nabycia nieruchomości po 1 stycznia 2009 r. zastosowanie znajdzie ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązująca od początku 2009 r. Ustawa przewiduje opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia zryczałtowanym podatkiem w wysokości 19 % (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 31.07.2009 r., IPPB4/415-366/09-4/JS).

Przepis art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o PIT wskazuje na możliwość zwolnienia z podatku, gdy w okresie nieprzekraczającym dwóch lat dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, również poza terytorium Polski, w państwie członkowskim Unii Europejskiej (także w innym państwie należącym do EOG lub w Konfederacji Szwajcarskiej). Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 2.03.2010 r., IBPBII/2/415-1218/09/NG.

Zastosowanie zwolnienia będzie możliwe w przypadku przeznaczenie uzyskanych środków wyłącznie na cele mieszkalne. Zwolnienie nie ma więc zastosowania w przypadku przeznaczenia uzyskanego przychodu na zakup, remont itd. innych nieruchomości, np. domków letniskowych, które spełniają cele rekreacyjne a nie mieszkalne (Urząd Skarbowy w Tychach, 9.03.2006 r., USPD/415/T-20/3/512/2006).

Zwolnienie związane z przeznaczeniem przychodu w ciągu dwóch lat od zbycia na własne cele mieszkaniowe obowiązuje ponownie od 1 stycznia 2009 r. i ma zastosowanie do nieruchomości nabytych po tym dniu. A zatem sprzedaż nieruchomości w dniu 17.03.2009 r. nie powoduje, że będzie objęta powyższym zwolnieniem (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 27.07.2009 r., IPPB4/415-365/09-4/PJ). Jeżeli nabycie nastąpiło 24.07.2008 r., to przychód nie będzie również zwolniony na mocy przepisów obowiązujących przed 1 stycznia 2007 r. Przed tą datą przepisy również bowiem przewidywały zwolnienie przychodu przeznaczanego na cele mieszkaniowe. Z powyższego można wywnioskować – że ulga nie dotyczy nieruchomości nabytych między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r. Trzeba  pamiętać, że oba przepisy nie są jednakowe, należy zatem odrębnie rozpatrywać zwolnienie na ich podstawie.

Przedmiotowe zwolnienie przysługuje ponadto, w przypadku przeznaczenia uzyskanego przychodu w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu i odsetek zaciągniętego na nabycie budynku mieszkalnego, mieszkania, gruntu lub udziału w nich. Dotyczy to także kredytów zaciągniętych przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży. Aby jednak móc skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania kredyt lub pożyczka musi być zaciągnięta w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przychód ze sprzedaży nieruchomości jest więc zwolniony z opodatkowania, ale tylko w tej części, która jest przeznaczona na spłatę kredytu lub odsetek w ciągu dwóch lat (Urząd Skarbowy Warszawa-Targówek, 8.11.2004 r., US37/DFP/415/22/2004; Urząd Skarbowy w Ostrowcu Świętokrzyskim, 21.09.2004 r., PDI-415/51/04). Należy ponadto zauważyć, że podatnik nie może zastosować zwolnienia, jeżeli odsetki od kredytu odlicza w ramach ulgi odsetkowej.

Ulga odsetkowa została zlikwidowana w 2007 r., ale podatnicy, którzy zaciągnęli w latach 2002 – 2006 kredyty mieszkaniowe, nadal  mogą z niej skorzystać, na zasadzie tzw. praw nabytych. Oznacza to, że mogą odliczać odsetki od kredytów mieszkaniowych do czasu ich spłacenia. Gdyby podatnicy zaciągnęli je po 31 grudnia 2006 r., nie mogliby już korzystać z ulgi odsetkowej. Ulga odsetkowa dotyczy kredytów zaciągniętych w latach 2002-2006. Ponadto kredyt musiał być zaciągnięty na własne potrzeby mieszkaniowe. Powyższe stanowisko potwierdza Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bytowie w postanowieniu z dnia 04.05.2007 r. (sygn. BI/415-0536/07; UBPII/415-3/P/07). Jeśli podatnik skorzysta z ulgi odsetkowej, to nie może przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyć na spłatę kredytu, ale jeżeli skoryguje zeznanie, w którym rozliczył ulgę odsetkową, wtedy będzie ona potraktowana tak, jakby jej nie było i podatnik będzie mógł korzystać z ulgi na spłatę kredytu.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (30.03.2010 r., IPPB2/415-227/10-2/MG) uznaje zwolnienie dotyczące wydatków na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie innej, jak i sprzedanej nieruchomości lub prawa majątkowego.

W przedmiotowej kwestii organy podatkowe i sądy zdarza się, że uważają, iż podatnicy nie maja prawa do skorzystania z mieszkaniowej. W wyrok NSA z 5.11.2009 r., sygn. akt II FSK 863/08 sąd wyjaśnił, że podatnik, który przeznaczy środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie, nie ma prawa do starej ulgi mieszkaniowej. Należy nadmienić, że orzeczenia sądów są niejednolite.  W wyroku z 6.04.2007 r. (sygn. akt II FSK 509/06) czytamy, że ulga mieszkaniowa ma zastosowanie przy spłacie kredytu. Kredyt taki nie musi się wiązać z zakupem nowego prawa, ale może dotyczyć spłaty zadłużenia z tytułu kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie prawa, którego sprzedaż stanowiła źródło przychodu, objęte zwolnieniem.

Konkludując podatnik nie zapłaci podatku PIT od sprzedaży domu lub mieszkania, gdy pieniądze z transakcji przeznaczymy na cel mieszkaniowy. Podatnik może skorzystać ze zwolnienia dotyczącego wydatków na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie innej, jak i sprzedanej nieruchomości lub prawa majątkowego. Trzeba jednak pamiętać, że skoro kredyt może być zaciągnięty po dacie sprzedaży nieruchomości lub przed dniem uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości, nie ma przeszkód, aby korzystać ze zwolnienia z PIT, również gdy spłaca się kredyt zaciągnięty na sprzedawaną nieruchomość.

Anna Pokrywczyńska
PIT.pl & VAT.pl

12.05.2010.


Interpretacje PIT.pl obejmują tezy wybranych interpretacji urzędów, izb skarbowych, wyroków sądu oraz pisma Ministerstwa Finansów. Publikacje te nie stanowią porady podatkowej czy prawnej i są wyłącznie odzwierciedleniem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia opisanych przez niego zdarzeń. Pełna treść wybranych interpretacji dostępna jest na stronach internetowych Ministerstwa Finansów.
 

Komentarze

Brak komentarzy
Dodaj swój komentarz
Drukuj