SprzedajÄ™ mieszkanie - rozliczam podatek

Podatnicy majÄ… przede wszystkim problem z wyborem prawidÅ‚owej stawki podatkowej do uzyskanego przychodu. I tu ważne – o stawce decydować bÄ™dzie termin zakupu nieruchomoÅ›ci, a nie data jej sprzedaży. GranicznÄ… datÄ… jest 1 styczeÅ„ 2007 r.  Do tego dnia podatnicy ustalali bowiem podatek w oparciu o stawkÄ™ 10% liczonÄ… od uzyskanego ze sprzedaży przychodu, czyli o wartość wyrażonÄ… w cenie okreÅ›lonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży, pomniejszona o koszty odpÅ‚atnego zbycia (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.31, IPPB4/415-366/09-4/JS).

Natomiast podatnicy, którzy nabyli nieruchomość po tej dacie zastosujÄ… 19% stawkÄ™ w odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży, czyli do przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania tego przychodu, które stanowiÄ… udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiÄ™kszone o udokumentowane nakÅ‚ady, które zwiÄ™kszyÅ‚y wartość rzeczy i praw majÄ…tkowych, poczynione w czasie ich posiadania (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.23, IPPB4/415-311/09-4/JS). Do obydwu kategorii zbywców nieruchomoÅ›ci znajdzie natomiast zastosowanie zasada, że przychód nie bÄ™dzie podlegaÅ‚ opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli zbycie nastÄ…pi po upÅ‚ywie piÄ™ciu lat, liczÄ…c od koÅ„ca roku kalendarzowego, w którym nastÄ…piÅ‚o jej nabycie lub wybudowanie (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.31, IPPB4/415-366/09-4/JS).

W przypadku podatników, którzy nabyli nieruchomość po 31 grudnia 2006 r. problem może budzić rozliczanie kosztów nabycia. OdpÅ‚atne nabycie generuje przede wszystkim koszty zwiÄ…zane z samÄ… nieruchomoÅ›ciÄ… (cena) oraz kosztami dodatkowymi zakupu (koszty notarialne, opÅ‚aty za zaÅ‚ożenie ksiÄ™gi wieczystej itp.). Natomiast opÅ‚aty zwiÄ…zane ze zbyciem (np. koszt ogÅ‚oszeÅ„, spotkania z potencjalnymi klientami itp.) obniżajÄ… bezpoÅ›rednio przychód, a nie zaliczajÄ… siÄ™ do kosztów.

Natomiast podatnicy, którzy nabyli nieruchomość w spadku, w zwiÄ…zku z jej sprzedażą do kosztów uzyskania przychodów zaliczÄ… wyÅ‚Ä…cznie udokumentowane nakÅ‚ady, które zwiÄ™kszyÅ‚y wartość rzeczy i praw majÄ…tkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotÄ™ zapÅ‚aconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjÄ™ta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada Å‚Ä…cznej wartoÅ›ci rzeczy i praw majÄ…tkowych przyjÄ™tej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.29, IPPB2/415-345/09-2/LK).

Problem pojawia siÄ™ również w przypadku rozpatrywania prawa do ulg i zwolnieÅ„ podatkowych zwiÄ…zanych ze sprzedażą. Chodzi tu przede wszystkim o zwolnienie zwiÄ…zane z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe oraz ulgÄ™ meldunkowÄ….

W zakresie ulgi meldunkowej, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

a. budynku mieszkalnego, jego części lub udziaÅ‚u w takim budynku,
b. lokalu mieszkalnego stanowiÄ…cego odrÄ™bnÄ… nieruchomość lub udziaÅ‚u w takim lokalu,
c. spóÅ‚dzielczego wÅ‚asnoÅ›ciowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziaÅ‚u w takim prawie,
d. prawa do domu jednorodzinnego w spóÅ‚dzielni mieszkaniowej lub udziaÅ‚u w takim prawie

- jeżeli podatnik byÅ‚ zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a)-d) na pobyt staÅ‚y przez okres nie krótszy niż 12 miesiÄ™cy przed datÄ… zbycia.

A zatem nabycie w drodze darowizny lokalu mieszkalnego w 2007 r. i zamieszkanie w nim na pobyt staÅ‚y na okres 12 miesiÄ™cy, który to okres koÅ„czy siÄ™ 16.04.2009 r. (a zatem już po usuniÄ™ciu przepisu z ustawy o podatku dochodowym) pozwala na skorzystanie z ulgi meldunkowej (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.08.10, IPPB1/415-438/09-4/ES).

Należy zaznaczyć, że zwolnieniem okreÅ›lonym w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy objÄ™ty jest wyÅ‚Ä…cznie przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego. Przedmiotowe zwolnienie nie obejmuje przychodów z odpÅ‚atnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowiÄ… odrÄ™bny przedmiot wÅ‚asnoÅ›ci (prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale zwiÄ…zanych z budynkami, stanowiÄ…cych część skÅ‚adowÄ… nieruchomoÅ›ci. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży gruntu lub udziaÅ‚u w gruncie zwiÄ…zanego z budynkiem mieszkalnym podlega opodatkowaniu na zasadach wymienionych powyżej (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.23, IPPB4/415-311/09-4/JS).

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpÅ‚atnego zbycia nieruchomoÅ›ci lub prawa majÄ…tkowego, zÅ‚oży oÅ›wiadczenie, że speÅ‚nia warunki do zwolnienia, w urzÄ™dzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzÄ™du skarbowego wÅ‚aÅ›ciwy wedÅ‚ug miejsca zamieszkania podatnika (w zwiÄ…zku z przedÅ‚użeniem terminu skÅ‚adania zawiadomienia podatnicy, którzy uzyskali w 2008 r. przychody z odpÅ‚atnego zbycia nieruchomoÅ›ci i okreÅ›lonych praw majÄ…tkowych mieli prawo do skÅ‚adania w terminie do dnia 30 kwietnia 2009 r. oÅ›wiadczenia o speÅ‚nieniu warunków do zwolnienia z podatku dochodowego).

W przypadku, gdy sprzedaż nastÄ…pi po dniu 31 grudnia 2008 roku, to zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, stosowne oÅ›wiadczenie należy zÅ‚ożyć w terminie zÅ‚ożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy w którym nastÄ…piÅ‚o odpÅ‚atne zbycie nieruchomoÅ›ci (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.23, IPPB4/415-311/09-4/JS).

Powyższe zwolnienie zostaÅ‚o uchylone z dniem 1 stycznia 2009 r. Warto dodać – że do przychodu (dochodu) z odpÅ‚atnego zbycia nieruchomoÅ›ci nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje siÄ™ zasady okreÅ›lone w brzmieniu obowiÄ…zujÄ…cym na dzieÅ„ 31 grudnia 2008 r.

Zwolnienie zwiÄ…zane z przeznaczeniem przychodu w ciÄ…gu dwóch lat od zbycia na wÅ‚asne cele mieszkaniowe obowiÄ…zuje ponownie od 1 stycznia 2009 r. i ma zastosowanie do nieruchomoÅ›ci nabytych po tym dniu. A zatem sprzedaż nieruchomoÅ›ci w dniu 17.03.2009 r. nie powoduje, że bÄ™dzie objÄ™ta powyższym zwolnieniem (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.07.27, IPPB4/415-365/09-4/PJ). Jeżeli nabycie nastÄ…piÅ‚o 24.07.2008 r., to przychód nie bÄ™dzie również zwolniony na mocy przepisów obowiÄ…zujÄ…cych przed 1 stycznia 2007 r. Przed tÄ… datÄ… przepisy również bowiem przewidywaÅ‚y zwolnienie przychodu przeznaczanego na cele mieszkaniowe. Z powyższego można wywnioskować – że ulga nie dotyczy nieruchomoÅ›ci nabytych miÄ™dzy 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r. OczywiÅ›cie oba przepisy nie sÄ… jednakowe, należy zatem odrÄ™bnie rozpatrywać zwolnienie na ich podstawie.

Interpretacje PIT.pl obejmujÄ… tezy wybranych interpretacji urzÄ™dów, izb skarbowych, wyroków sÄ…du oraz pisma Ministerstwa Finansów. Publikacje te nie stanowiÄ… porady podatkowej czy prawnej i sÄ… wyÅ‚Ä…cznie odzwierciedleniem stanu faktycznego przedstawionego przez WnioskodawcÄ™ i stanu prawnego obowiÄ…zujÄ…cego w dacie zaistnienia opisanych przez niego zdarzeÅ„. PeÅ‚na treść wybranych interpretacji dostÄ™pna jest na stronach internetowych Ministerstwa Finansów.