Interpretacje podatkowe 2017

Pobierz wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej:

ORD-IN i ORD-IN/A

Pobierz wniosek o wydanie interpretacji ogólnej:

ORD-OG i ORD-OG/A

Pomoc eksperta

PIT-y roczne w interpretacjach

Przekształcenie prawa do lokalu, nabycie lokalu – a okres pięciu lat od daty nabycia

Po 5 latach od daty nabycia lub wybudowania, nieruchomości i prawa związane z nimi można sprzedać bez podatku PIT. Okazuje się jednak, że istnieje problem z liczeniem terminu, od którego należy te pięć lat liczyć.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Problemem jest liczenie okresu sprzedaży w przypadku kupna gruntu, na którym wybudowano budynek. W takim przypadku już data nabycia gruntu, a nie data oddania budynku do użytkowania decyduje o rozpoczęciu biegu pięcioletniego okresu, w którym sprzedaż jest opodatkowana podatkiem PIT (Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi , 2012.02.01 , IPTPB2/415-727/11-2/DS.)

 

 

Inna jest sytuacja w przypadku sprzedaży budynku oddanego do użytkowania na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. O zaistnieniu przesłanek do ustanowienia odrębnej własności samego budynku można mówić bowiem wówczas dopiero, gdy obiekt ten mógłby być wpisany do księgi wieczystej, jako przedmiot odrębnej własności. Stąd też obiekt wzniesiony do stanu surowego jak też budynek, którego budowa nie została zakończona nie stanowi nieruchomości, nie jest także innym rodzajem rzeczy. Budynek mieszkalny, którego budowa nie została zakończona stanowi jedynie nakłady na działkę budowlaną, w związku z tym jest on częścią składową działki. Dla liczenia okresu 5 lat decydującym jest zatem oddanie budynku do używania (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 9.03.2015, sygn. akt IBPBII/2/415-1101/14/MMa).

Problem dotyczy m.in. przekształcenia prawa lokatorskiego we własność. Gdy osoba zamieszkiwała przez wiele lat w lokalu, do którego przysługiwało jej lokatorskie prawo, to po przekształceniu okres 5 lat obliczać należy od daty przekształcenia, a nie pierwotnego przekazania jej prawo do lokalu. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest bowiem prawem niezbywalnym, w związku z czym nie można mówić o jego nabyciu ani też zbyciu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatkowej. Osoby zamieszkujące w takich lokalach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Tym samym 5-letni termin określony w przywołanym przepisie może być liczony jedynie od daty nabycia prawa zbywalnego, tj. przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności (Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 16.05.2017 r., sygn. akt 0111-KDIB2-2.4011.46.2017.1.IN).

Ten sam problem dotyczy podatników sprzedających budynki położone na gruncie przekształconym z użytkowania wieczystego – na prawo własności. Jednak dla obliczenia terminu pięciu lat, po którym ustaje obowiązek zapłaty podatku, istotnym jest moment nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, a nie moment przekształcenia tego prawa w prawo własności. Użytkowanie wieczyste jest bowiem prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5-letni termin, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości, której nie można utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w ww. przepisie (Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 11.05.2017 r., sygn. akt 0461-ITPB2.4511.159.2017.1.NP).

Istotne jest również, że termin 5 lat liczyć należy od daty przeniesienia własności, a nie umów związanych jedynie z przeniesieniem. Analizując zatem kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości. Skoro użyto terminu „odpłatne zbycie”, zatem aby wywołać określony w nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie, w prawnie przewidzianej formie, umowy, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. W konsekwencji dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność rozpoczyna się bieg 5 – letniego okresu (Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej , 27.04.2017 r. 0461-ITPB4.4511.43.2017.2.K).

W przypadku natomiast dziedziczenia po małżonku nieruchomości należącej do współwłasności majątkowej małżeńskiej, sprzedaż bez podatku w części odziedziczonej może nastąpić po pięciu latach licząc od daty nabycia nieruchomości przez małżonków, a nie daty odziedziczenia (Wyrok 7 sędziów NSA, sygn. II FPS 2/17).  

 

Piotr Szulczewski data publikacji: 21.05.2017

 


Interpretacje PIT.pl obejmują tezy wybranych interpretacji urzędów, izb skarbowych, wyroków sądu oraz pisma Ministerstwa Finansów. Publikacje te nie stanowią porady podatkowej czy prawnej i są wyłącznie odzwierciedleniem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia opisanych przez niego zdarzeń. Pełna treść wybranych interpretacji dostępna jest na stronach internetowych Ministerstwa Finansów.
 

Komentarze

Brak komentarzy
Dodaj swój komentarz
Drukuj