Problem może okazać się najem prowadzony przez letników – i to nie tylko na gruncie ustawy o PIT, ale i na gruncie podatku VAT. Przychody z najmu krótkoterminowego, sezonowego spełniają bowiem zarówno warunki do uznania ich za działalność gospodarczą, jak i częstokroć mogą stanowić dodatkowe źródło przychodów prywatnych, z majątku prywatnego (np. podnajmowanie sezonowo własnych pokoi turystom, wynajem miejsca w ogródku lub na polu celem rozbicia namiotu).
 

Podatek dochodowy

Na gruncie ustawy o PIT rozróżnienie przychodu z najmu na prywatny i prowadzony w ramach działalności. Niezależnie od przyjętej formy, zwolnieniu z podatku podlegają dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.

Zwolnienie dotyczy wyłącznie pokoi i posiłków, zatem najem łódek, pola namiotowego itd. Nie będzie już objęty zwolnieniem i podlega rozliczeniu na gruncie podatku dochodowego. Podobnie rozliczeniu podlega najem większej liczby pokoi w gospodarstwie rolnym (zwolnienie dotyczy pokoi, nie wskazuje na ilość osób lub łóżek, które w pokoju mogą się znajdować jednocześnie), a także najem miejsc na polu namiotowym lub biwakowym.

Podatnik ma prawo wyboru opodatkowania według skali, a jeśli najem rozliczy w ramach działalności może skorzystać z opodatkowania liniowego. Ma on również możliwość rozliczyć przychody z najmu ryczałtem według stawki 8,5% - ale wyłącznie jeśli najem wykonywany będzie prywatnie, a nie w ramach działalności gospodarczej. Co istotne, przedsiębiorca ma prawo z jednej strony prowadzić działalność gospodarczą, z drugiej – prywatnie opodatkowywać ryczałtem najem według stawki 8,5%.

 

W zakresie podatku VAT zdecydowanie stwierdzić należy, że najem krótkoterminowy stanowi działalność, a tym samym podlega pod VAT. Niemniej większość podatników podatku nie zapłaci a to ze względu na zwolnienia. Zwolnienie obejmuje:

• usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT)
• podatników, których sprzedaż opodatkowana w roku podatkowym nie przekracza 150 tys. zł.

Zwolnienie dotyczące najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe nie ma zastosowania do usług związanych z zakwaterowaniem (wskazanych w poz.163 zał.nr 3 ustawy o VAT). Wśród usług tych wskazuje się:

• usługi w zakresie noclegów i usług towarzyszących świadczone przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej i inne obiekty hotelowe,
• usługi świadczone przez schroniska młodzieżowe oraz chaty lub domki,
• usługi świadczone przez domy letniskowe, do których goście posiadają prawo wspólnego użytkowania przez określony okres każdego roku,
• usługi świadczone przez pola namiotowe i pola kempingowe, włączając pola dla pojazdów kempingowych,
• tymczasowe lub długoterminowe zakwaterowanie w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach pracowniczych, blokach mieszkalnych,
• usługi sypialne i restauracyjne w wagonach kolejowych oraz pozostałych środkach transportu,
• usługi gastronomiczne,
• usługi przygotowywania żywności dla odbiorców zewnętrznych (katering),
• usługi stołówkowe,
• usługi przygotowywania i podawania napojów.

Stąd też w przypadku podatnika VAT zarejestrowanego jako podatnik VAT czynny, najem krótkoterminowy będzie opodatkowany według stawki obniżonej 8%. Nie ma zatem możliwości żeby np. przedsiębiorca, podatnik VAT wynajmujący dodatkowo domki letniskowe korzystał ze zwolnienia z VAT.

Podatnik korzystający ze zwolnienia podmiotowego może nie rozliczać podatku VAT z tytułu najmu do wartości najmu 150 tys. zł.

 

Piotr Szulczewski
Analityk Bankier.pl