Podatki w praktyce
Pomoc eksperta

Nieruchomości nabyte lub wybudowane po 2008 r.

W przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym należy sprawdzić, czy nie jest możliwe skorzystanie ze zwolnienia z tego podatku. Przy ustalaniu, na jakich warunkach możliwe jest zwolnienie istotna jest data nabycia lub wybudowania nieruchomości a nie data jej sprzedaży.

Uwaga!

zasady opodatkowania nieruchomości nabytych prywatnie w roku 2009 mają znaczenie po raz ostatni w deklaracji składanej za rok 2014 r. (do 30 kwietnia 2015 r.). Nieruchomości nabyte przed 2009 r. (a od 1 stycznia od 2015 r. nieruchomości nabyte przed 2010 r.) nie podlegają juz bowiem opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Od końca roku,  wktórym zostały one nabyte lub wybudowane upłynęło bowiem już ponad 5 lat. 

Jeżeli zatem:

  • nabyłeś nieruchomość w 2008 r. i sprzedałeś ją w 2014 r. to w deklaracji za 2014 r. nie musisz jej już wykazywać,
  • nabyłeś nieruchomość w 2009 r. i sprzedałeś ją w 2014 r., to w deklracji za rok 2014 musisz ją wykazać, jeżeli sprzedasz ją w roku 2015 - nie będziesz jej już wykazywał w druku za 2015 r. (składanym w 2016 r.).

 

Sprzedaż nieruchomości z gruntem

 

Nieruchomości nabyte lub wybudowane po 31 grudnia 2008 r.

Do nieruchomości nabytych 2009 r. lub później zastosowanie znajduje zwolnienie związane z przeznaczeniem przychodu na realizację własnych celów mieszkaniowych – począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W takim przypadku udokumentowane wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Dochody ze zbycia podlegają zwolnieniu jednak nie w całości, lecz wyłącznie w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu ze zbycia i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

 

Nieruchomość nabyta w latach 2007-2008


 

Przykład
Kowalski sprzedał w 2011 r. nieruchomość za 500.000, nabył ją w 2009 r. za 300.000 zł (dochód ze zbycia 200.000 zł) . W 2012 r. nabył inny budynek mieszkalny za 150.000 zł.

Kowalski ulgę liczy według wzoru: 200.000 x 150.000/500.000 = 60.000 zł.

Do wartości 60.000 zł dochód podlega zwolnieniu, ponad ten limit zwolnienie nie obowiązuje i podatnik zmuszony jest zapłacić podatek.
 

Wydatkami na własne cele mieszkaniowe nie są jednak wydatki przeznaczone na cele rekreacyjne, a poniesione na:

  • nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

Co ważne, ulga dotyczy zarówno wydatków na zakup nieruchomości, jak i spłaty kredytu zaciągniętego przed, jak i po sprzedaży nieruchomości. Przeznaczyć kwotę przychodu można na zakup lokalu, budynku, ale również na remont posiadanego mieszkania lub na remont lokalu kupionego, ewentualnie na jego doprowadzenie do stanu zdatnego do użytkowania.

 

Nieruchomość nabyta przed 2007 rokiem

 

Co więcej może ona dotyczyć zarówno kwoty kapitałowej kredytu, jak i odsetek od niego opłacanych. W przypadku kredytu zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości w ramach limitu zwolnienia rozliczać można wyłącznie raty spłacane po zbyciu nieruchomości, nie można w ramach ulgi rozliczać rat już zapłaconych, przed zbyciem nieruchomości. Rozliczyć można natomiast raty kredytu, które przed zbyciem zostały naliczone, lecz nie zostały jeszcze zapłacone.

 

Wydatki na cele mieszkaniowe

Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:

  • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat liczonych celem skorzystania ze zwolnienia, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

          - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
 

Spłata kredytów

Za realizację celów mieszkaniowych uważa się również wydatki poniesione na spłaty kredytów mieszkaniowych w szczególności na:

  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw na własne cele mieszkaniowe,
  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa powyżej (kredyt refinansowy),
  • spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa powyżej (refinansowanie).

          - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

W przypadku gdy kredyt (pożyczka) stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
 

Zamiana nieruchomości

Realizacja własnych celów mieszkaniowych możliwa jest również poprzez uzyskanie w drodze zamiany - innej nieruchomości. Do wydatków tych zalicza się w szczególności wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

  • budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
  • gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
  • gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.
     

Dodatkowe warunki

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Zwolnienie nie ma zastosowania do tej części wydatków, które podatnik uwzględnił w ramach innych ulg mieszkaniowych.
 

Korzystam z ulgi – deklaracja

Jeżeli podatnik decyduje się na korzystanie z ulgi mieszkaniowej w deklaracji PIT-39 w poz. 26 wskazuje kwotę zwolnioną z opodatkowania – w roku zbycia nieruchomości. W przypadku, gdyby z ulgi ostatecznie nie skorzystał – ma on obowiązek wykazać kwotę do zapłaty jako korektę deklaracji PIT-39 za rok zbycia nieruchomości oraz zapłacić podatek łącznie z odsetkami za zwłokę liczonymi od dnia następnego po dniu będącym terminem złożenia deklaracji PIT-39.

 

Piotr Szulczewski
Analityk Bankier.pl Firma i Podatki

  • data utworzenia: 07-07-2011
  • data modyfikacji: 07-01-2016
 

Program PKPiR dla firm i biur

Wybierz moduły i płać za to, czego potrzebujesz

DARMOWA wersja! Skorzystaj >>>

 


Komentarze

Autor: Anonim (12-03-2017 23:22:41)
Temat: Wykorzystanie środków na cele mieszkaniowe
Witam, W roku 2016 część swoich oszczędności wykorzystałem na giełdzie i funduszach. Osiągnąłem z nich zysk, który teoretycznie muszę opodatkować. Ale całe pieniadze przeznaczyłem w 2017 na zakup lokalu od...pokaż całą treść
Witam, W roku 2016 część swoich oszczędności wykorzystałem na giełdzie i funduszach. Osiągnąłem z nich zysk, który teoretycznie muszę opodatkować. Ale całe pieniadze przeznaczyłem w 2017 na zakup lokalu od developera. Czy mogę w tej sytuacji uniknąć opodatkowania od zysku? Czy jakaś ulga mieszkaniowa mnie w tym momencie dotyczy?zwiń
Dodaj swój komentarz
Drukuj