Podatki w praktyce
Pomoc eksperta

Budynek z gruntem, użytkowanie, prawo do lokalu

Inaczej rozlicza się sprzedaż budynku postawionego na cudzym gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste a inaczej - nieruchomości własnej, gdy budynek stanowi element tej nieruchomości, czyli tzn. część składową gruntu. Również inaczej rozlicza się sprzedaż praw lokatorskich i właściwych do lokalu mieszkalnego.

 

Sprzedaż gruntu z budynkiem

Jeżeli doszło do nabycia gruntu, na którym następnie wybudowano nieruchomość budynkową (budynek) i dochodzi do sprzedaży tej nieruchomości lub też wydzielenia lokalu w tym budynku i sprzedaży go łącznie z udziałem we współwłasności gruntu, to możliwe, że sprzedaż nie podlega podatkowi dochodowemu, jeśli sprzedaż odbywa się prywatnie po 5 latach od końca roku nabycia lub wybudowania.

Okres 5 lat liczy się od końca roku, w którym doszło do nabycia gruntu, a nie od końca roku, w którym budynek został oddany do użytkowania.

W przypadku sprzedaży budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste – okres 5 lat liczy się od daty oddania budynku do użytkowania, z czym wiązać należy datę odbioru technicznego budynku.


„w zakresie powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży budynku wybudowanego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym istotne znaczenie ma moment wybudowania tego budynku. Potwierdzeniem wybudowania budynku jest właśnie zawiadomienie o zakończeniu budowy”. Dyrektor Izby Skarbowej, dnia 21.04.2011 r. sygn. akt IPPB1/415-102/11-4/MT.

Uwaga !

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Nie ma możliwości odrębnego zbywania budynków i odrębnego – użytkowania. Umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna.

Jednakże w przypadku przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu we własność, termin 5 lat liczyć należy od daty udostępnienia gruntu do korzystania, zatem liczy się go łącznie dla okresu użytkowania oraz pełnej własności gruntu.
 

„Podkreślić w tym miejscu należy także, iż za datę nabycia nieruchomości, od której należy liczyć 5-letni termin określony w powołanym przepisie, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania”.

Izba Skarbowa w Łodzi, dnia 06.03.2006 r., sygn. akt PB I-3/4150/IN-51/USZ/2006/MK.


Użytkowanie wieczyste

W przypadku posiadania gruntu oddanego przez Skarb Państwa lub jednostki samorządowe w użytkowanie wieczyste i budowy na nim budynku, okres 5 lat od końca roku wybudowania budynku na tym gruncie liczy się odrębnie od terminu nabycia prawa użytkowania wieczystego. Zatem budynek wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności czyli odrębną nieruchomość budynkową. Zbycie dotyczy budynku i odrębnie użytkowania wieczystego. Zbywane będzie ono odrębnie, niemniej na rzecz tego samego podmiotu.

Zbycie prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu na zasadach właściwych dla nieruchomości, zatem zbycie prawa użytkowania wieczystego jest możliwe, a jeśli nastąpi po 5 latach, licząc od końca roku jego:

  • Nabycia
  • Ustanowienia

- przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu.

 

Uwaga ! Użytkowanie wieczyste a VAT

Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego podlega pod VAT, stanowi dostawę towarów (a nie świadczenie usług), jest czynnością opodatkowaną, a obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

W zakresie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, nie dochodzi do ponownej dostawy towarów, czynność nie podlega podatkowi VAT.

 

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego kolejnemu użytkownikowi stanowi odpłatne świadczenie usług. Zwolnienie z podatku VAT może dotyczyć budynków na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, sam grunt może natomiast być podatkiem VAT opodatkowany (odrębnie natomiast należy określić podstawę podatkowania gruntu, a odrębnie budynków zbywanych łącznie z gruntem).

Uwaga ! Użytkowanie a użytkowanie wieczyste

Oddanie gruntu w użytkowanie jest niezbywalne. Zbyciu podlegać może jedynie prawo użytkowania wieczystego (gdy grunt przekazuje Skarb Państwa lub organ samorządu).

Własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej należy rozliczać na takich samych zasadach jak zbycie nieruchomości.
 

Sprzedaż części lub udziału w nieruchomości

Zasady sprzedaży nieruchomości należy stosować do zbycia udziału lub wydzielonej części nieruchomości.

Piotr Szulczewski
Analityk Bankier.pl Firma i Podatki

  • data utworzenia: 05-07-2011
  • data modyfikacji: 07-01-2016
 

Program PKPiR dla firm i biur

Wybierz moduły i płać za to, czego potrzebujesz

DARMOWA wersja! Skorzystaj >>>

 


Komentarze

Brak komentarzy
Dodaj swój komentarz
Drukuj