Podatki w praktyce
Pomoc eksperta

Cena umowna nieruchomości

Sprzedawana prywatnie nieruchomość nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, zatem negocjowana cena jest ceną, którą faktycznie należy zapłacić. W przypadku sprzedaży komercyjnej cena zawiera podatek VAT, ewentualnie – sprzedaż jest z tego podatku zwolniona.

Przez cenę rozumieć należy wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za nieruchomość; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług o ile na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.

 

Sprzedaż gruntu z budynkiem

 

Strony mogą dowolnie kształtować cenę, po której dochodzi do zbycia nieruchomości, niemniej jednak prawo podatkowe nie akceptuje sztucznego zaniżania ceny transakcji. Mimo że panuje dowolność kształtowania ceny, to gdy, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega ona od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Organ podatkowy musi jednak najpierw określić cenę rynkową, by móc odnieść się do ceny zastosowanej przez strony transakcji. Wartość rynkową, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie nieruchomościami tego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Następnie organ sprawdza czy wartość znacznie się od siebie nie różnią. W przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Strona (zbywca wykazujący przychód) ma prawo powołać się na okoliczności nie ujęte przy szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości podobnych, może zatem wskazać, że cena jest obniżona ze względu na:

  • stan techniczny nieruchomości,
  • zobowiązania prawne ciążące na dotychczasowym właścicielu,
  • dodatkowe koszty, które zdecydowały o obniżeniu ceny, a które musiały zostać poniesione przez nabywcę
  • konieczność remontu lub odrestaurowania nieruchomości, doprowadzenia do stanu użyteczności
  • sytuację rynkową panującą zarówno na rynku lokalnym jak i ogólnopolskim (o ile umowa dotyczy nieruchomo mości położonej w kraju).

Podatnik ma prawo składać przed urzędem wszelkiego rodzaju dokumenty dowodowe wskazujące na prawidłowość wskazanej kwoty dochodu (przychodu). W szczególności może wskazywać na pisma, zdjęcia, opinie niezależnych specjalistów i biegłych itd.

W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

 

Podatek od czynności cywilnoprawnych i VAT

O ile w przypadku podatku VAT nie określa się rynkowości transakcji między podmiotami i możliwe jest praktycznie dowolne kształtowanie podstawy opodatkowania, to w przypadku transakcji prywatnej dla celów ustalenia podatku od czynności cywilnoprawnej, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa, a nie cena umowna.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

W przypadku transakcji dotyczących nieruchomości pobranie podatku oraz jego zapłata ciąży na płatnikach podatku, zatem na notariuszach. Notariusz powinien uzależnić dokonanie czynności od wpłacenia podatku we właściwej wysokości, liczonej od wartości rynkowej. Innymi słowy zaniżenie wartości umowy (np. sprzedaż nieruchomości za 1 zł) nie zwolni notariusza z obowiązku pobrania podatku od czynności cywilnoprawnej według wartości prawidłowej, liczonej od wartości rynkowej nieruchomości.

Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 % od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Piotr Szulczewski
Analityk Bankier.pl Firma i Podatki

  • data utworzenia: 01-07-2011
  • data modyfikacji: 10-09-2014

Prowadzenie firmy może być proste?

Postaw na program, który dostosujesz do siebie
Stwórz swój własny zestaw modułów

Poznaj szczegóły >>>


Komentarze

Brak komentarzy
Dodaj swój komentarz
Drukuj