Najem prywatnego mieszkania

Przychody z najmu rozliczyć można albo na zasadach ogólnych wedÅ‚ug: skali podatkowej w dziaÅ‚alnoÅ›ci lub prywatnie albo poprzez ryczaÅ‚t ewidencjonowany albo w dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej – liniowo.

Nie można natomiast ryczaÅ‚tem w ramach dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej opodatkować przychodów z najmu nieruchomoÅ›ci. Przepisy ustawy o zryczaÅ‚towanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiÄ…ganych przez osoby fizyczne wykluczajÄ… możliwość korzystania z opodatkowania zryczaÅ‚towanym podatkiem dochodowym przychodów z dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej, jeżeli podatnik osiÄ…ga w ramach tej dziaÅ‚alnoÅ›ci w caÅ‚oÅ›ci lub części przychody z tytuÅ‚u najmu nieruchomoÅ›ci na wÅ‚asny rachunek.

Nic nie stoi natomiast na przeszkodzie, by podatnik prowadziÅ‚ dziaÅ‚alność gospodarczÄ… opodatkowanÄ… zryczaÅ‚towanym podatkiem dochodowym, ale przychody z najmu bÄ™dzie osiÄ…gaÅ‚ poza dziaÅ‚alnoÅ›ciÄ… gospodarczÄ… i opodatkowaÅ‚ je również w formie ryczaÅ‚tu (Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, 2009.04.28, ILPB1/415-189/09-4/AA).

W przypadku ryczaÅ‚tu ewidencjonowanego przychodem jest suma opÅ‚at czynszowych uzyskiwanych od najemcy. Ta kwota podlega opodatkowaniu wedÅ‚ug stawki 8,5%, a w przypadku przychodów powyżej 4000 euro – wedÅ‚ug stawki 20% (kwoty wyrażone w euro przelicza siÄ™ na walutÄ™ polskÄ… wedÅ‚ug Å›redniego kursu euro ogÅ‚aszanego przez narodowy Bank Polski, obowiÄ…zujÄ…cego w dniu 1 października roku poprzedzajÄ…cego rok podatkowy, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.04.28, IPPB1/415-151/09-2/MT). W takim przypadku przychodem bÄ™dzie zatem kwota wypÅ‚acana wynajmujÄ…cemu. Warto zatem zastrzec w umowie, by opÅ‚aty dodatkowe, takie jak czynsz do wspólnoty, rachunki za media, telefon, Internet itp. byÅ‚y opÅ‚acane bezpoÅ›rednio przez najemcÄ™. Nie bÄ™dÄ… bowiem wtedy wpÅ‚ywaÅ‚y na kwotÄ™ przychodu pod warunkiem, że najemca zostaÅ‚ zobowiÄ…zany w umowie do ponoszenia wydatków zwiÄ…zanych z eksploatacjÄ… wynajmowanego lokalu mieszkalnego (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.02.03, IPPB1/415-12/09-3/KS).

Jeżeli podatnik zamierza rozliczać siÄ™ ryczaÅ‚towo, to nie może zapominać o zÅ‚ożeniu oÅ›wiadczenia o wyborze tej formy opodatkowania - nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynajÄ…cy dziaÅ‚alność gospodarczÄ… w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzajÄ…cego dzieÅ„ rozpoczÄ™cia dziaÅ‚alnoÅ›ci, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. W przeciwnym wypadku podatnik zobowiÄ…zany bÄ™dzie do opÅ‚acania podatku wedÅ‚ug skali. W tym zakresie na uwagÄ™ zasÅ‚uguje przede wszystkim wspólne rozliczanie najmu przez małżonków. OÅ›wiadczenie muszÄ… zÅ‚ożyć oboje, a nie tylko jeden z nich. W przeciwnym przypadku tylko jeden z nich opodatkuje przychody wedÅ‚ug zasad ryczaÅ‚towych. Jeżeli każdy z małżonków bÄ™dzie stosowaÅ‚ innÄ… formÄ™ opodatkowania i podlegaÅ‚ odrÄ™bnym ustawom małżonek, który opodatkowuje przychody z najmu w formie ryczaÅ‚tu ewidencjonowanego bÄ™dzie odprowadzaÅ‚ podatek od poÅ‚owy uzyskanego przez oboje małżonków przychodu, w wysokoÅ›ci 8,5% kwoty stanowiÄ…cej 4000 Euro natomiast od nadwyżki ponad tÄ… kwotÄ™ ryczaÅ‚t w wysokoÅ›ci 20% przychodów (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 2009.04.28, IPPB1/415-151/09-2/MT). Jeżeli natomiast oboje wybiorÄ… formÄ™ ryczaÅ‚towÄ… limit 4 000 euro dotyczy Å‚Ä…cznie obojga małżonków, a nie każdego z nich z osobna. Zatem opodatkowaniu stawkÄ… 8,5% podlegajÄ… wspólnie osiÄ…gniÄ™te przychody do wysokoÅ›ci 4 000 euro, a od nadwyżki przychodów ponad wskazany limit podatek wynosi 20% (niezależnie od tego czy przychód rozliczany jest Å‚Ä…cznie przez małżonków, czy też odrÄ™bnie przez każdego ze wspóÅ‚małżonków), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, 2008.04.03, ITPB1/415-46/08/MM.

W przypadku wyboru prywatnego najmu opodatkowanego wedÅ‚ug skali podatnicy majÄ… możliwość rozliczać koszty uzyskania przychodów z najmu. W tym zakresie kosztem mogÄ… być nie tylko odpisy amortyzacyjne zwiÄ…zane z zakupem mieszkania, ale również odsetki od kredytu uzyskanego na jego zakup (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 2009.03.04, IBPBII/2/415-155/08/AK). Do kosztów można również zaliczać opÅ‚aty staÅ‚e ponoszone przez wynajmujÄ…cego, jeżeli siÄ™ do tego zobowiÄ…zaÅ‚. W przypadku, jeżeli nie obciążajÄ… one wynajmujÄ…cego nie stanowiÄ… jego kosztu, ale też nie sÄ… przychodem (UrzÄ…d Skarbowy Warszawa-Bemowo, 2007.03.28, US.1431/DGI/412/6/2/07/MP).

Inaczej jest z przystosowaniem lokalu do najmu. Wydatki poniesione w zwiÄ…zku z przystosowaniem lokalu mieszkalnego do stanu umożliwiajÄ…cego wykorzystanie jego na potrzeby najmu należy uznać jako skÅ‚adniki wartoÅ›ci poczÄ…tkowej, które zwiÄ™kszajÄ… wartość poczÄ…tkowÄ… Å›rodka trwaÅ‚ego stanowiÄ…cÄ… podstawÄ™ naliczenia odpisów amortyzacyjnych. Wszystkie bowiem nakÅ‚ady podatnika na skÅ‚adnik jego majÄ…tku, dziÄ™ki którym staje siÄ™ on zdatny do użytku i bÄ™dzie wykorzystywany jako Å›rodek trwaÅ‚y. A zatem bÄ™dÄ… one wpÅ‚ywaÅ‚y na wartość rozliczanych odpisów amortyzacyjnych (UrzÄ…d Skarbowy Warszawa-Wawer, 2007.02.02, 1439/DF/I-72/07/AK).

Natomiast zakup mebli, sprzÄ™tu AGD itp., wynajmujÄ…cy może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bezpoÅ›rednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne (UrzÄ…d Skarbowy Warszawa-Wawer, 2007.02.02, 1439/DF/I-72/07/AK). W tym zakresie warto dodać, że zakup spowodowany musi być wÅ‚aÅ›nie najmem. A zatem musi istnieć zwiÄ…zek przyczynowy miÄ™dzy przychodami a poniesionym kosztem. Warto zatem, by w umowie widniaÅ‚ zapis, jakie konkretnie przedmiotu udostÄ™pnia siÄ™ najemcy, a tym samym jakie bÄ™dÄ… stanowiÅ‚y koszt najmu.

Na koniec warto dodać, że kosztem uzyskania przychodu może być czynsz pÅ‚acony do wspólnoty nie tylko za okres trwania umowy najmu, ale również za czas, gdy trwaÅ‚y prace remontowe, doprowadzajÄ…ce lokal do stanu pozwalajÄ…cego na zawarcie takiej umowy (UrzÄ…d Skarbowy Warszawa-Wawer, 2007.02.02, 1439/DF/I-73/07/AK). OczywiÅ›cie chodzi o opÅ‚aty, które obciążajÄ… wynajmujÄ…cego, a nie najemcÄ™ takiego lokalu.

Interpretacje PIT.pl obejmujÄ… tezy wybranych interpretacji urzÄ™dów, izb skarbowych, wyroków sÄ…du oraz pisma Ministerstwa Finansów. Publikacje te nie stanowiÄ… porady podatkowej czy prawnej i sÄ… wyÅ‚Ä…cznie odzwierciedleniem stanu faktycznego przedstawionego przez WnioskodawcÄ™ i stanu prawnego obowiÄ…zujÄ…cego w dacie zaistnienia opisanych przez niego zdarzeÅ„. PeÅ‚na treść wybranych interpretacji dostÄ™pna jest na stronach internetowych Ministerstwa Finansów.