Źródło: Gazeta Podatkowa

W jaki sposób zabezpieczyć wykonanie umowy przedwstępnej

W umowie przedwstępnej jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Aby do takiej transakcji rzeczywiście doszło, warto zawczasu pomyśleć o tym, w jaki sposób wzmocnić realne wykonanie obietnic.

Istnieje co najmniej kilka sposobów na zabezpieczenie wykonania roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, z których większość nie wyklucza się wzajemnie i może być stosowana jednocześnie, czyniąc tym pewniejszą przyszłą transakcję. Może to być odpowiednia forma takiej umowy, czyli w przypadku obrotu nieruchomościami, którym najczęściej towarzyszą umowy przedwstępne - akt notarialny. Dodatkowo może pojawić się zadatek albo zastrzeżenie kary umownej. Dopuszczalne przepisami prawa jest także odebranie od drugiej strony nieodwołalnego pełnomocnictwa do zawarcia definitywnej umowy z samym sobą, przez co nawet niestawiennictwo drugiej strony na termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie przeszkodzi dobiciu transakcji.

Kiedy warto skorzystać z umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna znakomicie sprawdza się w sytuacjach, w których obie strony wprawdzie są zainteresowane zawarciem zamierzonej umowy (np. sprzedaży nieruchomości, najmu mieszkania, umowy o pracę), lecz z różnych, często czysto subiektywnych przyczyn (jak np. brak pieniędzy) niemożliwe jest natychmiastowe jej zawarcie. W umowie przedwstępnej jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (definitywnej), przy czym jej istotne postanowienia (np. przedmiot sprzedaży, cena) należy określić już w samej umowie przedwstępnej.

Umowy przedwstępne wydają się na tyle nieskomplikowane, że ich strony nierzadko podchodzą do nich bez pomocy prawnika. Problemy rodzą się wtedy, gdy okazuje się, że druga strona nagle rozmyśliła się i nie zamierza zawrzeć przyrzeczonej umowy. W takiej sytuacji wiele zależy od tego, co stanowi umowa przedwstępna i w jakiej formie została zawarta, a także w jaki sposób zabezpieczono jej wykonanie.

Roszczenia z umowy

W przypadku gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej bezpodstawnie uchyla się od jej zawarcia, jej kontrahent może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie jest to niestety pełne odszkodowanie, a jedynie ograniczające się m.in. do kosztów towarzyszących zawarciu przedwstępnego kontraktu. Strony mogą jednak rozszerzyć odpowiedzialność odszkodowawczą do wszelkich szkód wynikających z niewykonania umowy przedwstępnej.

Alternatywą do roszczenia odszkodowawczego jest żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystko zależy od tego, czy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności w zakresie odpowiedniej formy umowy (np. aktu notarialnego). Jeżeli wymagania te są spełnione, wówczas zamiast żądać odszkodowania można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

W tym celu należy wnieść do sądu o stwierdzenie obowiązku danej osoby do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy definitywnej. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające taki obowiązek zastępuje to oświadczenie (art. 64 Kodeksu cywilnego). W związku z tym data uprawomocnienia się orzeczenia będzie datą zawarcia definitywnej umowy.

Wpis roszczenia do księgi

Jeżeli transakcja ma dotyczyć nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy użytkowania wieczystego, wówczas forma aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej niewiele pomoże, jeżeli własność danej nieruchomości przejdzie w międzyczasie na inną osobę. Dlatego też istotnym jest, aby w akcie notarialnym umowy przedwstępnej rejent zawarł wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej wynikającego z danego aktu do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Wówczas osoba trzecia nabywając daną nieruchomość będzie musiała liczyć się z jej "oddaniem" uprawnionemu z umowy przedwstępnej.

Zadatek i kara umowna

Częstą formą zabezpieczenia wykonania umowy przedwstępnej jest zadatek. Jego funkcją jest bowiem zdyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy. Danie zadatku przy zawarciu umowy przedwstępnej prowadzi do tego, że w przypadku uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej można od umowy odstąpić i - w zależności od tego, kto dał i kto otrzymał przedpłatę - zadatek zatrzymać albo żądać podwójnej jego wartości. Co ważne, prawo zatrzymania zadatku lub żądania zapłaty podwójnej jego wartości jest całkowicie niezależne od tego, czy uprawniony poniósł szkodę i w jakiej wysokości.

Swego rodzaju gwarantem przyszłej transakcji może być również kara umowna zastrzeżona na wypadek uchylenia się którejś ze stron (bądź tylko jednej z nich) od zawarcia umowy przyrzeczonej. Zastrzeżenie kary umownej jest korzystne choćby z tego względu, że w przypadku gdy kontrahent okaże się niesłowny, można dochodzić jej zapłaty bez względu na wysokość poniesionej szkody. Dochodząc zapłaty kary umownej nie trzeba więc wykazywać rozmiarów doznanej szkody czy w ogóle faktu jej poniesienia, co nierzadko sprawia spore problemy.

Nieodwołalne pełnomocnictwo

Jednym ze sposobów zapewniających realizację zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej jest nieodwołalne i niegasnące z chwilą śmierci pełnomocnictwo do zawarcia umowy przyrzeczonej w imieniu strony uchylającej się od złożenia takiego oświadczenia. W przypadku gdy przedmiotem transakcji ma być nieruchomość, upoważnienie takie musi przybierać formę aktu notarialnego.

W treści pełnomocnictwa należy wyraźnie przewidzieć, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokona w imieniu mocodawcy. Z reguły bowiem pełnomocnik nie może dokonywać w imieniu mocodawcy czynności z samym sobą.

Od tego zakazu istnieją jednak dwa wyjątki. Jeden dotyczy sytuacji, gdy możliwość taka została przewidziana w dokumencie pełnomocnictwa. Mocodawca może zrzec się prawa odwołania pełnomocnictwa z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego (np. umowy przedwstępnej) będącego podstawą pełnomocnictwa. Dopuszczalne prawem jest także zastrzeżenie w pełnomocnictwie, iż nie będzie ono gasnąć wraz ze śmiercią mocodawcy.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)

autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa nr 47 (775) z dnia 2011-06-13

Obowiązek podatkowy w obrocie krajowym. Wszystko na ten temat w poradniku na GOFIN.pl

więcej artykułów z Gazety Podatkowej

Przeczytaj także:

Dzień Wolności Podatkowej dopiero w drugiej połowie czerwca

Jakie nieruchomości przedsiębiorcy podlegają opodatkowaniu

Podatek od pożyczek: lepiej zadłużyć się u rodziny niż u znajomych

Reklama

W jaki sposób zabezpieczyć wykonanie umowy przedwstępnej

więcej artykułów z Gazety Podatkowej

Przeczytaj także: