Firma w mieszkaniu a podatek od nieruchomości

Zdarza się, że przedsiębiorcy decydują się prowadzić działalność gospodarczą w mieszkaniu czy w domu jednorodzinnym. Główną korzyścią z takiej lokalizacji firmy jest obniżenie kosztów jej działalności. Jednakże należy pamiętać, że w takim przypadku zmianie ulega stawka podatku od nieruchomości. Ponadto konieczne może okazać się zgłoszenie w starostwie zmiany użytkowania.

Podatek od nieruchomości

Nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki najwyższej. Jako związane z prowadzeniem działalności gospodarczej traktuje się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Nie dotyczy to m.in. budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami. Jednakże jeżeli w mieszkaniu prowadzona jest działalność gospodarcza, wówczas zastosowanie znajduje stawka najwyższa. Dotyczy to też sytuacji, kiedy tylko część mieszkania zajęta jest na prowadzenie firmy. Wówczas od tej części wnosi się podatek od nieruchomości z zastosowaniem stawki najwyższej, a od pozostałej - jak dla powierzchni mieszkalnych.

Różnica pomiędzy obiema stawkami podatku za 1 m² powierzchni użytkowej jest bardzo duża. W 2012 r. maksymalna stawka dla budynków mieszkalnych wynosi 0,70 zł, zaś dla związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej wynosi 21,94 zł.

Warto w tym miejscu przywołać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 sierpnia 1992 r. (sygn. akt SA/Wr 650/92). Wynika z niego, iż dla celu opodatkowania części budynku mieszkalnego stawką najwyższą, konieczne jest, aby ta część wykorzystywana była wyłącznie na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą - czyli aby nie pełniła żadnych funkcji mieszkalnych. W sprawie opodatkowania podatkiem od nieruchomości mieszkania, w którym zlokalizowana jest firma, stanowisko zajął również Prezydent Łodzi. W piśmie z dnia 3 sierpnia 2007 r. (nr IIIRF 31100/1/02/07) przeczytać można m.in., że: "(…) Jeżeli (…) lokal mieszkalny lub jego część został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, ale powierzchnie zajmowane na prowadzenie działalności gospodarczej służą jednocześnie celom mieszkalnym, to będą one korzystały ze stawki (…) jak dla budynków mieszkalnych. Należy zwrócić uwagę, że potwierdzeniem faktycznego zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części na prowadzenie działalności gospodarczej może być między innymi fakt rozliczania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej kosztów związanych z utrzymaniem budynku mieszkalnego lub jego części (np. kosztów zużycia energii, wody, centralnego ogrzewania, wywozu śmieci itp.) lub wprowadzenie tego budynku lub jego części do ewidencji środków trwałych".

Osoba fizyczna zobowiązana jest złożyć właściwemu organowi podatkowemu (wójt, burmistrz, prezydent miasta) informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych w terminie 14 dni od dnia zaistnienia zdarzenia mającego wpływ na wysokość opodatkowania. W szczególności zdarzeniem takim będzie prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu bądź jego części. Wówczas podatek ulega podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zdarzenie to nastąpiło.

Korzyści w okresie zawieszenia

W okresie zawieszenia działalności gospodarczej nieruchomości przedsiębiorcy opodatkowane są stawkami najwyższymi. Wyjątek stanowią nieruchomości mieszkalne zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

W piśmie Ministerstwa Finansów z dnia 1 grudnia 2008 r., nr PL/LS/833/111/SIA/08/376, przeczytać można m.in.: "(…) że w przypadku zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej brak jest uzasadnienia dla zastosowania - dla gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę - stawek przewidzianych dla gruntów i budynków pozostałych. Zawieszenie wykonywania działalności gospodarczej jest natomiast przesłanką zastosowania niższych stawek podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych lub ich części, które przed zawieszeniem objęte były stawką właściwą dla obiektów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej (…)".

Zgłoszenie zmiany użytkowania w starostwie

Decydując się na uruchomienie firmy w mieszkaniu czy w domu należy mieć na uwadze, że w takim przypadku może być konieczna zmiana przeznaczenia budynku. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Jak zaznaczył Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 stycznia 2010 r. (sygn. akt II OSK 188/09): "Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części może polegać też na działaniu, które nie wiąże się z wykonywaniem robót budowlanych". Ze zmianą będziemy mieli do czynienia m.in. w sytuacji prowadzenia gabinetu lekarskiego w budynku mieszkalnym (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 25 kwietnia 2008 r., sygn. akt II SA/Po 235/08).

Zgłoszenia o zmianie użytkowania obiektu należy dokonać przed zmianą sposobu użytkowania. Zmiana może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od daty doręczenia zgłoszenia.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.)

Ustawa z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.)

autor: Kinga Romas
Gazeta Podatkowa nr 7 (839) z dnia 2012-01-23

Koszty i przychody na przełomie roku. Wszystko na ten temat w poradniku na GOFIN.pl

więcej artykułów z Gazety Podatkowej