Działalność czy prywatnie

Sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne z reguły traktowana jest jako sprzedaż prywatna, sprzedaż majątku osobistego.

Przekonanie takie wynika stąd, że do końca 2002r. sprzedaż nieruchomości - nawet w ramach działalności gospodarczej - opodatkowana była jak sprzedaż prywatna. Tak długo obowiązująca zasada wytworzyła pewne wyobrażenie - obecnie już nieaktualne. Sprzedaż nieruchomości może być działalnością gospodarczą, i to bez względu na fakt zarejestowania tej działalności.

Dla oceny sytuacji nie ma znaczenia długość okresu posiadania nieruchomości. Po prostu nieruchomość prywatna posiadana do lat pięciu będzie opodatkowana przy sprzedaży 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, nieruchomość posiadana ponad pięć pełnych lat kalendarzowych - już nie. Liczy się cel zakupu nieruchomości (na sprzedaż z zyskiem), albo też cel podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości (zysk), w połączeniu z ciągłością i zorganizowaniem prowadzonej działalności handlowej.

Z pewnością można stwierdzić, iż zakup kilku nieruchomości w celu ich odsprzedaży z zyskiem czy też zakup nieruchomości w celu ich podziału na mniejsze działki i sprzedaży z zyskiem to działalność gospodarcza, szczególnie gdy w celu uzyskania wzrostu wartości nieruchomości podatnik uzbroił działki i gdy jest wiadome, że nieruchomości te nie mogły być wykorzystywane przez podatnika na cele osobiste.

więcej o darowiznach

Zdaniem urzędu

Zdania organów podatkowych sa podzielone. O ile bowiem ze sprzedażą wielu działek, ich podziałem wyszukiwaniem działek, które da się sprzedaż z zyskiem wiązana jest działalność gospodarcza, a ze sprzedażą domu, w którym podatnik mieszkał - sprzedaż prywatna, o tyle sytuacje pośrednie nastręczają wiele problemów.

Na przykład sprzedaż działek pochodzących z podziału jednej nieruchomości organy podatkowe uznają za dla celów podatku dochodowego:

sprzedaż prywatną - pismo Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie z dnia 30 sierpnia 2004r. nr D-3/443/25/04;
sprzedaż w ramach działalności gospodarczej - pismo Izby Skarbowej we Wrocławiu z dnia 31 sierpnia 2005r. nr PD I 415/9a/05.

W miarę upływu czasu pierwsza interpretacja jest powszechniej stosowana.

Wnioski

Można zatem bezpiecznie uznać, że podział conajmniej dwóch nieruchomości na działki i ich sprzedaż to już działalność gospodarcza. Sprzedaż dwóch działek - w zależności od sytuacji również można do niej zaliczyć, jednak Zespół PIT.pl uważa, że niezbędna byłaby jednak większa ilość działek. Ostatecznie decydują jednak: zarobkowy cel przy nabyciu nieruchomości, ciągłość sprzedaży (w przypadku takich dużych towarów jak nieruchomości mogą wystąpić znacznie okresy przerwy) oraz zorganizowanie sprzedaży (korzystanie ze stałych pośredników, prowadzenie biura, urzędowanie na sprzedawanych nieruchomościach, wszystko, czego nie robi zazwyczaj osoba sprzedająca prywatnie jedną nieruchomość).

W przypadku sprzedaży nieruchomości posiadanych prywatnie, a następnie podzielonych na działki i sprzedanych, należy sprawdzić przyczynę tego podziału (np. niemożność wykorzystywania terenu na cele rolnicze w związku z prawem miejscowym) oraz to, czy podatnik zdecydował się na uzbrojenie czy ogrodzenie działek w celu osiągnięcia większego zysku. W takim wypadku byłoby to działanie polegające na wniesieniu majątku osobistego do firmy w celu jego przetworzenia, ulepszenia i sprzedaży.

A jaka to różnica

Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej wiąże się z opodatkowaniem sprzedaży nawet po upływie pięciu lat (z wyjątkiem lokali mieszkalnych). Opodatkowaniu nie podlega jednak przychód, ale dochód, zysk - cena sprzedaży pomniejszona o cenę zakupu i inne koszty. Podatnik ma obowiązek prowadzenia księgowości, składania deklaracji itp. Podatek płaci zaś nie 10% ryczałtem, ale według takich zasad, jak kazdy inny przedsiębiorca. Tak więc w przypadku działalności gospodarczej nie wystarczy przeczekać pięciu lat, aby sprzedać z zyskiem bez podatku.

Uwaga ! VAT

Sprzedaż działek budowlanych albo przeznaczonych pod zabudowę jest od 1 maja 2004r. opodatkowana podatkiem VAT. Stąd też nawet sprzedając nieruchomość prywatnie jeden raz można stać się podatnikiem VAT, jeżeli istnieje podejrzenie, że sprzedaż taka może występować częstotliwie, np. ziemię podzielono na kilka działek i jedną dopiero sprzedano, albo też z posiadanych dwóch działek sprzedano jedną.

Sprzedawcy takich działek nie mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego do 10 tys. euro, nie płacą jednak podatku PCC przy sprzedaży nieruchomości.

e-Porady – czytaj za darmo!

Odpowiedzi redakcji PIT.pl na pytania podatkowe użytkowników:

Podatek od nieruchomości2011-02-10 13:13:26

Czy rejestrując siedzibę firmy jednoosobowej w miejscu zamieszkania - w mieszkaniu, bez wyraźnie wyodrębnionej części przeznaczonej tylko na działalność gospodarczą (całe mieszkanie bowiem spełnia funkcję mieszkalną dla całej rodziny), mam obowiązek złożyć w Urzędzie Gminy deklarację - informację w sprawie...

Odpowiedź

Czy zapłacę podatek?2009-07-06 08:03:03

Mój teść posiada własną nieruchomość. Ja prowadzę działalność gospodarczą. Chcę spisać z teściem umowę użyczenia jednego lokalu w budynku i tam prowadzić filie swojej firmy. Czy w związku z tym którykolwiek z nas będzie miał obowiązek zapłacić podatek dochodowy albo...

Odpowiedź

Opodatkowanie współwłasności2009-02-19 12:18:33

Jestem współwłaścicielem nieruchomości czynszowej (23 lokale tylko mieszkalne). Nie nastąpiło zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, nie określono umownego sposobu korzystania z niej, nie wyodrębniono żadnego lokalu , czyli jest to współwłasność ułamkowa. Na podstawie indywidualnych umów z pozostałymi ...