Podatki w praktyce
Pomoc eksperta

Czynności cywilne PCC

PCC a dożywocie

W umowie o dożywocie w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.  

Umowa o dożywocie związana jest z przeniesieniem własności nieruchomości, stąd jej zawarcie wymaga formy aktu notarialnego. Notariusz będzie również płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnej w związku z zawarciem umowy.

Dożywocie może polegać również na przeniesieniu udziału w nieruchomości.

Uwaga !

Zawarcie umowy o dożywocie na piśmie z pominięciem notariusza jest nieważne. Umowa taka nie rodzi obowiązku uiszczenia PCC (nie rodzi też innych – ustawowych lub umownych - skutków prawnych). Podatek zapłacony można uznać za nadpłatę. Odstąpienie od umowy dożywocia traktuje się inaczej (por. WSA w Warszawie z dnia 1 czerwca 2009 r., sygn. akt III SA/Wa 2887/08 – tu nadpłata nie powstaje a zawarta umowa, od której umowy odstąpiły lub którą rozwiązały zgodnym oświadczeniem stron, rodzi obowiązek zapłaty podatku.

Podatek podlega zwrotowi, jeżeli:

  • uchylone zostały skutki prawne oświadczenia woli (nieważność względna – np. błąd, groźba);
  • nie spełnił się warunek zawieszający, od którego uzależniono wykonanie czynności cywilnoprawnej (np. „umowę uważa się za zawartą jeśli popadniesz w niedostatek”);

Podatek nie podlega zwrotowi po upływie 5 lat od końca roku, w którym został zapłacony.

Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności nieruchomości. Notariusz pobiera podatek od nabywcy, przy czym umowa stron nie może zmienić strony obciążonej podatkiem (np. nie można zatem umownie obciążyć dożywotnika lub pobrać podatek po równo od stron). Płatnik obowiązany jest uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku. Innymi słowy notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu notarialnego w przypadku, jeżeli nie otrzyma kwoty podatku.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Na podstawę opodatkowania nie wpływa zatem wartość świadczenia dożywocia. Jeżeli strony umówią się na dożywotnią rentę, stosować należy przepisy dotyczące renty i podatek od czynności cywilnoprawnych pobiera się od tej renty.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

W przypadku udziału we współwłasności ocenić należy wartość rynkową danego udziału. Zatem nie dokonuje się wyceny całości i na tej podstawie – ustala proporcjonalną wartość udziału. Wycenie podlega bezpośrednio udział.

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 % od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik. 

Podatek od dożywocia przy przeniesieniu własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – wynosi 2 % podstawy opodatkowania. Ta sama wysokość podatku obejmuje sytuacje, w której dochodzi do przekazania udziału w nieruchomości lub prawie.

Zwolnienie z podatku

Zwalnia się z podatku przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umowy dożywocia pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.

Uwaga !

WSA w Szczecinie w wyroku z 28.09.2011 r. (sygn. akt I SA/Sz 721/11), WSA w Poznaniu (sygn. akt I SA/Po 832/10) oraz WSA we Wrocławiu (sygn. akt I SA/Wr 639/10) wskazały, że umowy o dożywocie nie podlegają w ogóle opodatkowaniu PIT. Świadczenia wzajemne z tytułu umowy mają charakter losowy, zatem nie można wycenić wartości świadczeń na rzecz dożywotnika do opodatkowania. Organy podatkowe bronią innego stanowiska uznając że w przypadku takiej umowy następuje przysporzenie, podlegające oprócz podatku PCC, także ustawie o PIT i podatkowi dochodowemu.

Piotr Szulczewski
Analityk Bankier.pl Firma i Podatki

  • data utworzenia: 17-11-2011
  • data modyfikacji: 05-02-2014

Prowadź firmę w wygodny sposób
Postaw na program, który dostosowujesz do siebie
Dobierz swój własny zestaw modułów

Korzystaj aż 60 DNI ZA DARMO >>


Komentarze

Autor: taka sobie ja (29-07-2014 17:02:20)
Temat: tlumaczenie
maslo maslane
Dodaj swój komentarz
Drukuj