Podatki w praktyce
Pomoc eksperta

Czynności cywilne PCC

Zamiana

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy, w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

W podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podlega zarówno zamiana rzeczy ruchomych, nieruchomości, jak również zamiana praw majątkowych. Podatek pobiera się również w przypadku transakcji mieszanej np. wymiana wierzytelności w zamian za ruchomość.

 

Podmioty podatku, podstawa opodatkowania

Podatnikami podatku są obie strony transakcji. Podatek ustala się jednak w sposób szczególny. Podstawę opodatkowania określa się bowiem w przypadku:

  • lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - jako różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali, 
  • w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

W przypadku pierwszej grupy przedmiotów pobieranie podatku od różnicy wartości nie oznacza, że podatek pobiera się dwukrotnie, raz od jednego zamieniającego a drugi raz od drugiego. Podatek ten wystąpi tylko jednokrotnie, przy czym podatnikami są obaj zamieniający solidarnie – organ podatkowy może żądać zatem całej wartości podatku od jednego lub od obu łącznie.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności zamiany. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność (np. przy umowie zobowiązującej do zawarcia umowy zamiany). Umowa przedwstępna nie rodzi zatem obowiązku zapłaty podatku.

Dla powstania obowiązku podatkowego nie jest istotne spełnienie przyrzeczonych przez strony świadczeń. Wystarczy zawrzeć umowę zamiany, dojść do porozumienia w tym przedmiocie, by powstał obowiązek podatkowy z tego tytułu (umowa konsensualna).

Podatek podlega jednak zwrotowi, jeżeli: 

  • uchylone zostały skutki prawne oświadczenia woli (nieważność względna, np. błąd, groźba),
  • nie spełnił się warunek zawieszający, od którego uzależniono wykonanie czynności cywilnoprawnej (np. przekazanie na próbę, z zastrzeżeniem umownym, że takie wydanie miało miejsce).

Solidarna odpowiedzialność za podatek powoduje, że urząd może domagać się jego zapłaty od którejkolwiek ze stron i to w całości. Wewnętrzne umowy między stronami nie zmieniają takiego uprawnienia organu skarbowego. Jeżeli jedna ze stron spełni roszczenie organu, to ma ona wewnętrzne roszczenie zwrotne do drugiego z podatników – by podatek rozliczyć zgodnie z warunkami zawartej między nimi umowy.

 

Podstawa opodatkowania

Podstawę opodatkowania stanowi przy zamianie: 

  • lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali, 
  • w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek; 

Jeżeli dochodzi do zamiany prawa majątkowego, ruchomości czy nieruchomości – na lokal (wskazany w pkt nr 1) – zastosowanie znajdzie zasada nr dwa, czyli podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

W przypadku, gdy podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, to może się ona różnić od ceny faktycznie przez strony zastosowanej. Na stronach ciąży więc obowiązek dowodzenia, że wartości te nie różnią się od siebie i transakcja jest zawarta na warunkach rynkowych.

W przypadku wymiany udziału we współwłasności podstawę opodatkowania określa się jako odpowiedni udział w wartości rynkowej całej nieruchomości. Wartość udziału określić należy jednak niezależnie od wartości ułamkowej części wartości całej nieruchomości. Prawo do rozporządzania całą nieruchomością czyni wartość rynkową takiego majątku wyższą niż wartość udziału (którego wartość może obniżać choćby problem porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami, kwestie ustalenia zarządcy itd.).

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik pomimo wezwania nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 % od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

W przypadku natomiast zamiany, we której podstawą jest różnica wartości rynkowych – zasady powyższe należy stosować odpowiednio, tzn. organ może wezwać do określenia wartości jednego lub obu przedmiotów zamiany lub zmiany ich ceny w umowie i dostosowania do ceny rynkowej.

 

Stawka podatku

Podatek pobiera się:

  • przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – w wysokości 2 % podstawy opodatkowania, 
  • przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – w wysokości 1 % podstawy. 

W przypadku zamiany prawa majątkowego na nieruchomość lub ruchomość – na stronach ciążyć będzie podatek według różnej stawki. Wówczas jeżeli przedmiotem umowy zamiany są rzeczy lub prawa majątkowe, co do których obowiązują różne stawki.

Przykład:

Dochodzi do umowy zamiany nieruchomości na wierzytelność. Podatek pobiera się według wartości 2%.

 

Termin złożenia deklaracji PCC, zapłata podatku

Deklarację należy złożyć w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego. W przypadku wielu podatnikach do PCC-3 dołącza się PCC-3/A. Obowiązek ten dotyczy zarówno wielości podatników po jednej stronie transakcji, jak i po dwóch stronach.

Deklaracji PCC-3 nie składa się przy czynnościach, z tytułu których płatnikiem podatku jest notariusz, czyli zarówno czynności, które dla swojej skuteczności wymagają formy aktu notarialnego, np. przy zamianie, w której jednym przedmiotem jest nieruchomość, przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część, jak i przy czynnościach wykonanych w tej formie, mimo braku takiego obowiązku. PCC-2 składa więc notariusz zamiast PCC-3 podatnika, gdy prawo nie wymaga od podatnika formy notarialnej, lecz strony dla bezpieczeństwa taką transakcję zawrą przed notariuszem (np. strony notarialnie zawrą umowę sprzedaży samochodu za 1 mln zł mimo, że formy szczególnej prawo nie wymaga od nich aktu notarialnego, stąd deklarację złoży notariusz, a nie kupujący).

Płatnicy - notariusze obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

 

Zwolnienia z podatku

Zwalnia się z PCC (nie trzeba składać deklaracji podatkowej i płacić podatku):

  • przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast - do wysokości wartości rynkowej nieruchomości wraz z jej częściami składowymi, pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy;   
  • zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Wyłączeniu z podatku podlega (nie trzeba składać deklaracji i płacić podatku):

  • umowy zamiany rzeczy, które w rozumieniu przepisów prawa celnego stanowią towary:
    • wprowadzone do wolnego obszaru celnego lub składu wolnocłowego, 
    • objęte procedurą składu celnego.

Uwaga: Zwolnienie z podatku PCC a deklaracja podatkowa PCC-3 (PCC-2)

Zgodnie z pismem z 12 marca 2003 r. sygn. akt LK-2255/LM/BG/02 podatnik powinien składać deklarację nawet w przypadku czynności zwolnionych z podatku od czynności cywilnoprawnych. Niemniej jednak jest to bardzo kontrowersyjne stanowisko, patrząc szczególnie na zwolnienie czynności sprzedaży rzeczy ruchomych do wartości rynkowej 1000 zł. Jeżeli stanowisko okazałoby się słuszne – przy każdej, nawet nadrobniejszej czynności rynkowej, zwolnionej z podatku PCC powinniśmy składać deklarację i udowadniać, że występuje zwolnienie podatkowe. Jest to oczywisty absurd podważający przedstawione w piśmie stanowisko. Stąd racjonalniejszym jest nieskładanie deklaracji PCC zarówno przy dokonywaniu czynności zwolnionych z podatku, jak również przy czynnościach niepodlegających temu podatkowi.

Piotr Szulczewski
Analityk Bankier.pl Firma i Podatki

  • data utworzenia: 10-11-2011
  • data modyfikacji: 05-02-2014

Prowadzenie firmy może być proste?

Postaw na program, który dostosujesz do siebie
Stwórz swój własny zestaw modułów

Poznaj szczegóły >>>


Komentarze

Brak komentarzy
Dodaj swój komentarz
Drukuj