Aktualności podatkowe


03.10 Opłata adiacencka przy podziale nieruchomości – czym jest i jak się przed nią bronić?

W myśl art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651, ze zm., dalej: UGN), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Tak więc w myśl powyższego przepisu właściciel lub użytkownik wieczysty, na którego wniosek został dokonany podział nieruchomości może spodziewać się wszczęcia przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta postępowania ustalającego obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty adiacenckiej w wyniku podziału tejże nieruchomości.

Należy także wskazać, że zgodnie z art. 98a ust. 2 UGN ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Na marginesie wskazać trzeba, że opłata adiacencka nie stanowi podatku w rozumieniu Ordynacji podatkowej a do postępowań z nią związanych stosuje się przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2011 r. Nr 6, poz. 18, ze zm., dalej: KPA).

Podstawą do wymierzenia opłaty adiacenckiej jest wycena rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość dzielonej nieruchomości przed i po podziale. Wycena ta zawarta jest w operacie szacunkowym.

Należy zwrócić uwagę, że operat taki powinien być sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 6, poz. 39, ze zm., zwanego dalej: Rozporządzeniem). A zatem dokument ten powinien zawierać wszystkie niezbędne elementy wskazane w § 56 ust. 1 Rozporządzenia, tj.

  1. określenie przedmiot i zakresu wyceny,
  2. określenie celu wyceny,
  3. podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
  4. ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
  5. opis stanu nieruchomości,
  6. wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
  7. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
  8. wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
  9. przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Co więcej w operacie powinny być zawarte stosowne klauzule wskazujące an szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Do operatu dołącza się również istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Po sporządzeniu operatu organ administracji publicznej powinien umożliwić stronie wypowiedzenie się co do zebranych dowodów, materiałów oraz zgłoszonych żądań. Powyższe wynika wprost z art. 10 § 1 oraz art. 81 KPA ustanawiających zasadę czynnego udziału stron w postępowaniu.

Z prawa czynnego udziału należy skorzystać. Często bowiem zdarzają się sytuację, w których operat szacunkowy sporządzony jest w sposób niewłaściwy. Wynikać to może z błędnego doboru nieruchomości porównywanych albo z błędnego opisu stanu nieruchomości, który stanowi jeden z fundamentalnych czynników mających wpływ na wycenę.

W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek zaniechań odnoszących się do sporządzonej wyceny warto złożyć zastrzeżenia do operatu szacunkowego. Pozwoli to na wyjaśnienie ewentualnych błędów lub nieścisłości dotyczących operatu. Organ administracji publicznej prowadzący postępowanie ustalające obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty adiacenckiej w wyniku podziału tejże nieruchomości powinien odnieść się do zgłoszonych przez stronę uwag. Warto wskazać w tym miejscu wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 22 sierpnia 2013 r., sygn. nr II SA/Bk 185/13, w którym zostało wskazane, że „W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone jest stanowisko, że sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy podlega ocenie przez organ administracji jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. Ocena tego dowodu powinna być wszechstronna i merytoryczna. Na organie bowiem spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia działań niezbędnych dla takiego wyjaśnienia. Przy merytorycznych zarzutach strony wobec treści operatu, niezbędnym działaniem organu w kierunku należytego wyjaśnienia sprawy powinno być umożliwienie rzeczoznawcy ustosunkowania się do zgłaszanych zastrzeżeń. Sposób określania wielkości współczynników korygujących wymaga bowiem specjalistycznej wiedzy rzeczoznawczej.”

Jeżeli jednak organ administracji publicznej wyda decyzję ustalającą opłatę adiacencką bez uwzględnienia zastrzeżeń strony lub strona nie zgodzi się z ustaleniami organu ma ona jeszcze prawo do złożenia odwołania od decyzji. Prawo to wynika z art. 127 KPA, w myśl którego od decyzji wydanej w pierwszej instancji służy stronie odwołanie tylko do jednej instancji. W przypadku decyzji wydanej przez prezydenta miasta organem odwoławczym, tj. wyższego stopnia jest samorządowe kolegium odwoławcze, do którego należy skierować odwołanie w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji.

Organ odwoławczy może nie podzielić stanowiska strony wskazanego w odwołaniu czego efektem będzie wydanie decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję lub wydanie decyzji o umorzeniu postępowania odwoławczego.

Jeżeli strona nie zgodzi się z otrzymana decyzją organu odwoławczego, wtedy może ona rozważyć wejście na drogę sądową tj. złożenie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Tak więc z powyższego wynika, że w przypadku wszczęcia przez organ administracji publicznej postępowania ustalającego obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty adiacenckiej strona ma pewne prawa i możliwości, które warto wykorzystać, aby wysokość ustalonej opłaty była prawidłowa.

 

Michał Drozdyk

Starszy konsultant podatkowy

Russell Bedford Poland Sp. z o.o.

Prowadź firmę w wygodny sposób
Postaw na program, który dostosowujesz do siebie
Dobierz swój własny zestaw modułów

Korzystaj aż 60 DNI ZA DARMO >>


Komentarze

Brak komentarzy
Dodaj swój komentarz