07.06 Co trzeba wiedzieć o tzw. najmie okazjonalnym?

W celu uporzÄ…dkowania kwestii najmu lokali mieszkalnych, w tym umożliwienia wÅ‚aÅ›cicielowi lokalu mieszkalnego dochodzenia przysÅ‚ugujÄ…cych mu praw z tytuÅ‚u prawa wÅ‚asnoÅ›ci w sposób uproszczony, wprowadzono do obowiÄ…zujÄ…cych przepisów nowÄ… regulacjÄ™ - najem okazjonalny.

Zmiana wprowadzona zostaÅ‚a na podstawie ustawy z dnia 17.12.2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U 2010 r. nr 3 poz. 13) zwanÄ… dalej „ustawÄ…”, dodajÄ…c do ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U 2005 r. nr 31 poz. 266 z późn. zmianami) rozdziaÅ‚ 2a regulujÄ…cy zagadnienia dotyczÄ…ce zawierania umów najmu okazjonalnego. Zmiany wprowadzone powyższÄ… ustawÄ… weszÅ‚y w życie od dnia 28.01.2010 r. z wyjÄ…tkiem art. 3, dotyczÄ…cego kwestii podatkowych, który zaczÄ…Å‚ obowiÄ…zywać od dnia 1.01.2010 r.

Elementy, o których należy pamiÄ™tać, zawierajÄ…c umowÄ™ najmu okazjonalnego:

• zÅ‚ożenie przez najemcÄ™ oÅ›wiadczenia w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaÅ‚ siÄ™ egzekucji i zobowiÄ…zaÅ‚ do opróżnienia oraz wydania lokalu, stanowiÄ…cego przedmiot umowy, w terminie wskazanym przez wÅ‚aÅ›ciciela w żądaniu,
• zobowiÄ…zanie najemcy do wskazania innego lokalu, w którym bÄ™dzie on mógÅ‚ zamieszkać w razie obowiÄ…zku opróżnienia lokalu,
• ustalenie czasu trwania umowy na czas oznaczony, nie dÅ‚uższy niż 10 lat,
• zastrzeżenie formy pisemnej zarówno dla zawarcia umowy najmu, jak i dla dokonywania zmian umowy, pod rygorem nieważnoÅ›ci.

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie przez osobę fizyczną, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego. Dodatkową przesłanką warunkującą zawarcie wskazanej umowy jest ograniczenie polegające na tym, że właściciel nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.

WÅ‚aÅ›ciciel lokalu może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpÅ‚acenia przez najemcÄ™ zwrotnej kaucji, majÄ…cej zabezpieczyć zarówno ewentualne koszty egzekucji obowiÄ…zku opróżnienia lokalu, jak i należnoÅ›ci przysÅ‚ugujÄ…ce wÅ‚aÅ›cicielowi z tytuÅ‚u najmu. Wysokość kaucji, nie może przekroczyć szeÅ›ciokrotnoÅ›ci miesiÄ™cznego czynszu. O ile pobranie kaucji nie stanowi nowoÅ›ci w odniesieniu do obowiÄ…zujÄ…cych dotychczas przepisów, o tyle warto zwrócić uwagÄ™ na zmianÄ™ górnej granicy wysokoÅ›ci kaucji (dla umów zawieranych na dotychczasowych zasadach wynikajÄ…cych z ustawy z dnia 21.06.2001 r. wskazana jest kaucja, której wysokość nie może przekroczyć dwunastokrotnoÅ›ci miesiÄ™cznego czynszu – vide art. 6 ust. 1 ustawy).

WÅ‚aÅ›ciciel ma obowiÄ…zek zwrotu kaucji najemcy, w terminie jednego miesiÄ…ca od dnia opróżnienia lokalu, dokonujÄ…c ewentualnych potrÄ…ceÅ„ z kaucji, o których mowa powyżej.

Podobnie jak w przypadku dotychczasowych umów najmu, z tytuÅ‚u zawarcia umowy najmu okazjonalnego, oprócz czynszu pobierane sÄ… przez wÅ‚aÅ›ciciela opÅ‚aty niezależne od niego. Strony mogÄ… jednak odmiennie uregulować w ramach umowy sprawy opÅ‚at, co wynika bezpoÅ›rednio z art. 19 c ust. 1 ustawy.

Właściciel posiada uprawnienie do podwyższania czynszu (co z pewnością nabiera znaczenia praktycznego w sytuacji gdy najem ma charakter długoterminowy). Podwyżka czynszu może nastąpić wyłącznie na zasadach, jakie strony określiły w zawartej umowie.

Ustawa, przed wprowadzonÄ… nowelizacjÄ…, również przewidywaÅ‚a możliwość podwyższania czynszu z ograniczeniem, iż wÅ‚aÅ›ciciel nie może dokonać podwyżki czynszu lub innych opÅ‚at z wyjÄ…tkiem opÅ‚at niezależnych od wÅ‚aÅ›ciciela, częściej niż co 6 miesiÄ™cy (vide art. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Istotnym novum wprowadzonym przez ustawÄ™ jest zobowiÄ…zanie najemcy do wskazania innego lokalu, w którym bÄ™dzie on mógÅ‚ zamieszkać w razie obowiÄ…zku opróżnienia lokalu.

Strony zawierajÄ…c umowÄ™ najmu okazjonalnego powinny zwrócić szczególnÄ… uwagÄ™ na:

• oznaczenie stron umowy, z podaniem danych osobowych (imion, nazwisk, oznaczenia dowodów tożsamoÅ›ci, podania nr PESEL);
• dokÅ‚adne oznaczenie lokalu mieszkalnego, bÄ™dÄ…cego przedmiotem umowy (poÅ‚ożenie, adres);
• oznaczenie czasu trwania umowy oraz terminu wypowiedzenia;
• okreÅ›lenie wysokoÅ›ci kaucji;
• ustalenie wysokoÅ›ci czynszu oraz innych opÅ‚at wraz ze wskazaniem terminu oraz sposobu ich uiszczania;
• precyzyjne okreÅ›lenie praw i obowiÄ…zków stron.

Warto również zabezpieczyć siÄ™ poprzez okreÅ›lenie stanu technicznego lokalu, np. w treÅ›ci zaÅ‚Ä…cznika do umowy, co pozwoli uniknąć w przyszÅ‚oÅ›ci niepotrzebnych nieporozumieÅ„ pomiÄ™dzy wynajmujÄ…cym i najemcÄ….

Nie należy zapominać o fakcie, iż podobnie jak w dotychczasowym stanie prawnym, obowiÄ…zkiem wynajmujÄ…cego jest wydanie rzeczy w stanie przydatnym do użytku oraz utrzymywanie jej w takim stanie przez caÅ‚y okres trwania najmu. W korelacji z obowiÄ…zkami wynajmujÄ…cego pozostajÄ… obowiÄ…zki najemcy, w tym dokonywanie drobnych nakÅ‚adów zwiÄ…zanych ze zwykÅ‚ym używaniem lokalu, czy też utrzymywanie lokalu we wÅ‚aÅ›ciwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym.

Do umowy najmu okazjonalnego należy doÅ‚Ä…czyć w szczególnoÅ›ci:

• oÅ›wiadczenie w formie aktu notarialnego zÅ‚ożone przez najemcÄ™,
• wskazanie przez najemcÄ™ innego lokalu,
• oÅ›wiadczenie wÅ‚aÅ›ciciela lokalu lub osoby posiadajÄ…cej tytuÅ‚ prawny do lokalu, o tym, że wyraża zgodÄ™ na zamieszkanie w lokalu okreÅ›lonym w oÅ›wiadczeniu notarialnym przez najemcÄ™ i inne osoby z nim zamieszkujÄ…ce,
• oÅ›wiadczenie wymagać bÄ™dzie poÅ›wiadczonego notarialnie podpisu, jeżeli wystÄ…pi z takim żądaniem wÅ‚aÅ›ciciel lokalu; poÅ›wiadczenie ma stanowić formÄ™ zabezpieczenia przed podawaniem fikcyjnych adresów.

Wprowadzone zmiany, oprócz okreÅ›lenia praw wÅ‚aÅ›cicieli, wskazujÄ… również ich obowiÄ…zki. Jednym z nich jest zgÅ‚oszenie do naczelnika urzÄ™du skarbowego zawarcia umowy najmu okazjonalnego. ZgÅ‚oszenia należy dokonać w Å›ciÅ›le okreÅ›lonym 14-dniowym terminie od dnia rozpoczÄ™cia najmu. Rygorem niedopeÅ‚nienia powyższego obowiÄ…zku jest brak możliwoÅ›ci korzystania przez wÅ‚aÅ›ciciela z uprawnieÅ„ wynikajÄ…cych z art. 19 c oraz 19 d ustawy, co oznacza de facto brak możliwoÅ›ci skorzystania z uprawnieÅ„, które instytucjÄ™ najmu okazjonalnego miaÅ‚y czynić bardziej atrakcyjnÄ… od pozostaÅ‚ych umów najmu.

Również kwestia oÅ›wiadczeÅ„ skÅ‚adanych przez najemców może budzić pewne zastrzeżenia po stronie wÅ‚aÅ›cicieli, bowiem niedopeÅ‚nienie przez najemcÄ™ obowiÄ…zku dotyczÄ…cego wskazania innego lokalu, powoduje wypowiedzenie umowy najmu, jednak otwarta zostaje kwestia braku lokalu w którym najemca mógÅ‚by zamieszkać, co powoduje, że wÅ‚aÅ›cicielowi, pozbawionemu aktualnych oÅ›wiadczeÅ„, pozostaje w takiej sytuacji ograniczone pole dziaÅ‚ania.

Posiadanie oÅ›wiadczenia zÅ‚ożonego przez najemcÄ™ w formie aktu notarialnego stwarza podstawÄ™ do wrÄ™czenia najemcy przez wÅ‚aÅ›ciciela, żądania opróżnienia lokalu w okreÅ›lonym terminie (nie krótszym niż 7 dni, liczÄ…c od dnia dorÄ™czenia żądania najemcy). Jeżeli dziaÅ‚anie powyższe nie odniesie skutku, pozostaje drogÄ… postÄ™powania sÄ…dowego, polegajÄ…cÄ… na wystÄ…pieniu przez wÅ‚aÅ›ciciela do sÄ…du z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalnoÅ›ci aktowi notarialnemu. Nie zachodzi już jednak potrzeba wszczynania odrÄ™bnego postÄ™powania w przedmiocie opróżnienia lokalu (eksmisji), zwiÄ…zanej z bezwzglÄ™dnym obowiÄ…zkiem sÄ…du w zakresie badania przesÅ‚anek w zakresie uprawnieÅ„ eksmitowanych lokatorów do otrzymania lokalu socjalnego. W praktyce wyrok eksmisyjny z orzeczonym uprawnieniem do lokalu socjalnego oznacza dÅ‚ugoletnie oczekiwanie na dostarczenie przez gminÄ™ lokali socjalnych.

Monika Hetmańczyk
Radca prawny
ChaÅ‚as i Wspólnicy Kancelaria Prawna

ŹródÅ‚o: Bankier.pl

powrót do listy aktualnościWynajem